قرارداد ملكي

در قراردادهاي ملكي مثل مبايعه‌نامه و اجاره‌نامه، يا به‌طور كلي امكان فسخ معامله از طرفين گرفته مي‌شود يا امكان فسخ تحت شرايط مشخصي تعريف مي‌شود. يكي از اين شرايط به «حق پشيماني» معروف است.

متاسفانه عده‌اي هستند كه تصور مي‌كنند تحت هر شرايطي مي‌توانند تا ۴۸ ساعت (يا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابراز پشيماني، معامله را فسخ كنند. اين افراد تصور مي‌كنند حق پشيماني به‌صورت پيش فرض در هر معامله‌اي وجود دارد. اما اين طور نيست. در اين نوشتار از مجله دلتا به موضوع حق پشيماني در قرارداد ملكي مي‌پردازيم.

شرايط استفاده از حق پشيماني از ديد قانون

فراموش نكنيم كه از ديد قانون، تنها مطالبي كه مكتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به اين‌گونه موارد مي‌توان ادعاي حقوقي داشت.

بنابراين، صرفا زماني مي‌توان از حق پشيماني در مبايعه‌نامه يا اجاره‌نامه استفاده كرد كه در قرارداد قيد شده باشد.

در نوشتن حق پشيماني بايد دو نكته را در نظر بگيريد:

• مدت زمان امكان استفاده از اين حق براي فسخ معامله
• ميزان ضرر و زيان

يعني بايد مشخص كنيد خريدار يا فروشنده، تا چه مدت بعد از امضاي مبايعه‌نامه، مي‌توانند از حق پشيماني استفاده كنند.

در صورت عدم تعيين اين زمان، اين حق باطل است. چرا كه اين حق نوعي خيار شرط است و اگر براي خيار شرط مدت تعيين نشود، آن خيار باطل است.

در صورتي‌كه ميزان ضرر و زيان در قرارداد مشخص شده باشد، فردي كه از اين حق استفاده مي‌كند، بايد مبلغ مشخص شده را جهت فسخ قرارداد به طرف ديگر پرداخت نمايد.

مبلغ ضرر و زيان معمولا يا به‌صورت مبلغي مشخص (مثلا ۵ ميليون تومان) يا به‌صورت درصدي از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش كل معامله) تعيين مي‌شود.

در صورتي‌كه مبلغ ضرر و زيان در قرارداد قيد نشود، با استفاده از حق پشيماني صرفا مي‌توان قرارداد را فسخ كرد. يعني هيچ يك از طرفين نمي‌تواند ادعاي ضرر و زيان كند.

استفاده هم زمان از حق پشيماني و اسقاط كافه خيارات

برخي اين سوال را مطرح مي‌كنند كه آيا مي‌توان در مبايعه‌نامه به‌طور هم‌زمان از اسقاط كافه خيارات و حق پشيماني استفاده كرد؟

پاسخ به اين سوال مثبت است. بله، شما مي‌توانيد در يك بند كافه خيارات را اسقاط نموده و در بند ديگري، حق پشيماني را كه در عمل يك نوع خيار شرط به حساب مي‌آيد ذكر كنيد.

به اين ترتيب با ذكر اسقاط كافه خيارات، خياراتي مثل خيار غبن و خيار مجلس را باطل كرده‌ايد و ذكر امكان فسخ معامله در صورت پشيماني (با تعيين مدت زمان استفاده از آن)، امكان استفاده از خيار شرط را برقرار نموده‌ايد.

پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با نكات حقوقي در اين زمينه، انتشار عكس خصوصي در صفحه شخصي مجازات دارد؟ مطالعه كنيد.

در قراردادهاي ملكي ممكن است خريدار در پرداخت مبلغ معامله تاخير داشته باشد. در اين مواقع فروشنده به دليل اين تاخير در پرداخت مبلغ، مي‌تواند معامله را فسخ كند.

ممكن است با گذشت سه روز از تاريخ معامله، خريدار پول ملك را به فروشنده نپردازد. در اين مورد فروشنده مي‌تواند با توجه به قانون قرارداد را فسخ  كند. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي امكان فسخ قرارداد فروش ملك از طرف فروشنده، به دليل عدم پرداخت مبلغ معامله پرداخته مي‌شود.

فرصت حق استفاده براي برهم زدن معامله

به مدت سه روز فرصتي براي فسخ قرارداد فروش ملك به‌ دليل عدم پرداخت مبلغ معامله وجود دارد. پس از مدت مشخص شده، فروشنده مي‌تواند معامله را برهم زند اما ممكن است او اقدامي براي فسخ معامله انجام ندهد و خريدار بعد از مدت مذكور‌، مبلغ معامله را پرداخت كند. در اين صورت فروشنده ديگر نمي‌تواند قرارداد را فسخ كند.

نكات مهم براي برهم زدن معامله به علت تاخير در پرداخت مبلغ

• اگر خريدار براي پرداخت مبلغ، ضامني را معرفي كند در صورتي كه فروشنده اين مورد را قبول كند، در اين صورت اگر ضامن مبلغ ملك را پرداخت نكند فروشنده نمي‌تواند معامله را فسخ كند.
• فروشنده تنها سه روز فرصت دارد تا به دليل تاخير خريدار در پرداخت مبلغ، معامله را فسخ كند.
• اگر هرچيزي كه خريدار به عنوان مبلغ معامله به فروشنده پرداخت كند، معيوب باشد، فروشنده به علت اينكه آن را دريافت كرده است ديگر حق فسخ معامله را ندارد.

پيشنهاد مطالعه: آيا مي‌توان به راي غيابي نفقه اعتراض كرد؟ را بخوانيد.