ازدواج سفيد، ازدواجي از نوع رابطه نامشروع
قولنامه دستي شما با چه شرايطي در دادگاه اعتبار دارد؟
آيا مردان ميتوانند بدون دليل همسران خود را طلاق دهند؟
تفاوت رابطه نامشروع و زنا چيست؟
آيا مراجعه به فالگير مجازات دارد؟هركسي كه مبادرت به خريد و فروش ملكي ميكند بايد با نكات اوليه و مهمي در خصوص قراردادهاي راجع به املاك آشنا باشد.
قبل از انجام معاملات حقوقي لازم است كه به يك سري نكات مهم حقوقي توجه شود، تا از بروز هرگونه مشكلي كه ناشي از اين معاملات است پيشگيري شود، در غير اين صورت ممكن است مشكلات ناشي از قراردادها و معاملات حقوقي ضررهاي فراواني به افراد وارد كند. در اين نوشتار از مجلهدلتا به موضوع نكات حقوقي مهم در معاملات املاك ميپردازيم.
از نكات حقوقي مهم در معاملات املاك ميتوان به موارد زير اشاره كرد:
احراز مالكيت فروشنده و اختيار فروش ملك
مهمترين نكتهاي كه خريدار بايد به آن توجه كند، احراز مالكيت فروشنده است. مطابق قانون، فروشنده يا بايد مالك ملكي باشد كه به فروش ميرساند و يا اينكه از سوي فروشنده ملك، سند رسمي مبني بر فروش ملك مذكور داشته باشد.
گاهي ممكن است ملك متعلق به چند نفر باشد. در اين مواقع در هنگام فروش بايد تمامي مالكين حاضر بوده و با اعلام رضايت خود، قرارداد را امضا نمايند و يا يك نفر را بهعنوان وكيل خود براي فروش ملك مشاع قرار دهند.
در اين صورت وكالتنامه بايد بصورت رسمي در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم شود و در آن صراحتاً اجازه فروش ملك مذكور به وكيل دادهشده باشد. همچنين وكيل علاوه بر وكالت درفروش، بايد وكالت در دريافت مبلغ مورد معامله را نيز داشته باشد.
نكته مهم بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اين است كه، دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبتشده و يا كسي را كه ملك به او منتقلشده و اين انتقال در دفتر املاك به ثبت رسيده است را مالك خواهد شناخت.
تطبيق مشخصات ملك با مشخصات ثبتشده در سند
قبل از انجام معامله با حضور در محل وقوع ملك و مشاهده ميداني، مشخصات مندرج در سند ملك مانند نشاني ملك، پلاك ثبتي، حدود اربعه، كد پستي، امكانات، متعلقات ملك و … را با مشخصات واقعي ملك تطبيق دهيد.
آزاد بودن ملك
گاه ممكن است فروشنده ملك خود را براي گرفتن وام در رهن بانك گذاشته باشد يا اينكه ملك در اجراي حكم صادرشده از مراجع قضايي، بازداشت شده باشد.
براي خريدوفروش اينگونه املاك كه در رهن يا بازداشت است، ميتوان مبايعهنامه تنظيم كرد، ولي تنظيم سند رسمي منوط به فك رهن يا رفع بازداشت از ملك است، در غير اين صورت خريدوفروش ملك با منع قانوني مواجه ميشود.
معمولاً براي خريدوفروش اينگونه املاك كه در رهن ميباشند، خريدار وكالتنامهاي جهت فك رهن از فروشنده اخذ نموده و با هزينه بخشي از قيمت ملك براي پرداخت وام، مراحل فك رهن و بازداشت خانه را انجام ميدهد. در اين فرض بهاندازه ميزان وام لازم است از ميزان كل مبلغ مورد معامله كسر شود.
پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با نكات حقوقي در اين زمينه،عواقب فروختن مال ديگران را مطالعه كنيد.