آرشیو بهمن ماه 1398

در خريد و فروش املاك موروثي گاهي برخي از وارثان در ايران اقامت ندارند و نمي‌توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراين لازم است وكلاي اين افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نكته مهم كه بايد در اين زمينه رعايت شود در مجله حقوقي دلتا ذكر شده است.

املاك موروثي از جمله املاكي هستند كه هميشه مورد توجه برخي خريداران بوده‌اند. شايد بتوان گفت موقعيت خوب و قيمت مناسب اين املاك گاهي اوقات براي خريداران قابل توجه است. با اين‎ كه خريد و فروش ملك ورثه‌اي از نظر قانوني مشكلي ندارد، اما بايد برخي جزئيات حقوقي را هم در نظر بگيريد. توجه نكردن به اين گونه مسائل و تبعات بعدي آن خريداران را با مشكلاتي جبران ناپذير روبه رو مي‎كند. در مجله دلتا به نكات مهمي در خصوص خريد ملك ورثه اي اشاره شده كه دانستن آن‌ها خالي از لطف نيست.

خريد ملك ورثه اي

اولين نكته‌ مهم در خريد املاك موروثي، اين است كه ملك به نام متوفي باشد. به طور مثال ملكي كه در مالكيت همسر فوت شده است ملك موروثي محسوب نمي‎شود و ورثه نمي‌توانند آن را با عنوان ملك موروثي بفروشند. بنابراين براي اطمينان لازم است خريدار سند ملك را مشاهده كند تا تكليف صاحب ملك مشخص شود.

گواهي انحصار وراثت

در مقررات ارث، گواهي‌نامه انحصار وراثت وجود دارد. اين گواهي به درخواست هريك از ورثه در محاكم دادگستري صادر مي‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده، به شكل قانوني مشخص شوند. در واقع براي خريد و فروش املاك مورثي يكي از مداركي كه لازم است همين گواهي انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه كساني بايد اين معامله صورت گيرد.

نبودن يكي از وراث در خريد ملك ورثه اي

معمولاً وارثان بر سر فروختن يا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. شايد بتوان گفت يكي از دلايل اصلي رها شدن املاك موروثي همين موضوع است. بايد در نظر داشت خريداران زماني مي‌توانند ملك موروثي را بخرند كه همه‎ ورثه بخواهند سهم خود را بفروشند. بنابراين خريداران نمي‌توانند ملك موروثي را تفكيك كنند و سهم يكي از وراث را خريداري كنند و سهم يكي ديگر از آن‌ها را نخرند. همه وارثان يا وكلاي آن‌ها بايد هنگام نوشتن مبايعه‌نامه حضور داشته و آن را امضا كنند. حتي اگر يك نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا مي‌تواند مشكل ساز شود.

بررسي نمايندگان وارثان

در خريد و فروش املاك موروثي گاهي برخي از وارثان در ايران اقامت ندارند و نمي‎توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراين لازم است وكلاي اين افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نكته مهم كه بايد در اين زمينه رعايت شود در ادامه ذكر شده است.

۱. وكيل بايد وكالت‌نامه رسمي و معتبر داشته باشد و وكالتنامه‌هاي دست‌نويس و شفاهي اعتبار ندارد.

۲. وكالتنامه بايد در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد.

۳. وكالت‌نامه و حدود اختيار وكيل بررسي شود. وكيل بايد دو مجوز فروش و دريافت پول ملك معامله شده را از‌ سوي ورثه داشته باشد. زيرا ممكن است بعدا” ورثه مدعي شود كه در وكالتنامه اجازه دريافت پول را به وكيل نداده و مجدداً از خريدار درخواست پول كنند.

پرداخت مبلغ به هريك از ورثه

در خريد و فروش املاك موروثي يكي از نكاتي كه بايد رعايت شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولاً خريدار كل مبلغ معامله را به يكي از وارثان مي‌دهد تا آن‌ها بين خود تقسيم كنند، كه اين اشتباهي بزرگ است. خريدار بايد سهم هر يك از ورثه را جداگانه پرداخت كند تا بعداً كسي مدعي نشود.

وارثان صغير در خريد ملك ورثه اي

به گواهي انحصار وراثت با دقت توجه شود كه فرد صغير بين وراث وجود دارد يا خير. زيرا طبق قانون، افراد نمي‌توانند ارث فرد صغير را بخرند يا با او معامله كنند. در اين موارد قانون براي فرد صغير، قيم در نظر مي‌گيرد و خريدار براي خريد املاك موروثي با قيم طرف است. بنابراين اگر فرد صغيري بين ورثه باشد، بايد قيم‌نامه هم جزء مدارك بررسي شود. نكته بعدي اين است كه قانون به قيم اجازه فروش اموال فرد صغير را نداده است. او بايد براي اين موضوع از دادسرا اجازه بگيرد. اين مجوز هم هنگام معامله بايد روئت شود، تا معامله به شكل قانوني و صحيح صورت بگيرد.

مفاصا حساب ماليات برارث

مفاصا حساب ماليات بر ارث يكي از مداركي است كه براي خريد و فروش املاك موروثي به آن نياز است. طبق قانون، وارثان بايد حداكثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه ماليات بر ارث را ارائه دهند تا اداره ماليات با توجه به دارايي‌هاي منقول و غيرمنقول متوفي، پس از محاسبه بدهي‌ها، ماليات او را اعلام كند تا مفاصا حساب مالياتي صادر شود. بنابراين ملكي كه افراد قصد خريد آن را دارند، بايد در فهرست اموال متوفي در اين مفاصا حساب آمده باشد.

مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با مراحل انحصار وراثت مطلب “نكات مهم راجع به انحصار وراثت” را مطالعه كنيد.

گاهي افراد به دلايلي براي فروش خودرويي كه مالك آن هستند، به شخصي كه مورد اعتمادشان است وكالت فروش خودرو مي‌دهند. خريد و فروش وكالتي خودرو در مجله حقوقي دلتا بررسي شده است.

وكالت خريد و فروش خودرو يا وكالت تعويض پلاك خودرو از جمله وكالت‌هايي است كه در بسياري موارد افراد در معاملات خود از آن استفاده مي‌كنند. برخي اشخاص مشغله‌ زيادي دارند، بعضي از افراد هم به دلايل مختلف ترجيح مي‌دهند كه خود، وارد مراحل معاملات خودرو نشده و انجام اين كار را بر عهده شخص ديگري بسپارند. بهترين راه‌‌ حلي كه براي اين افراد وجود دارد اين است كه با تنظيم وكالت خريد خودرو يا وكالت تعويض پلاك مسئوليت انجام كليه امور مربوط به معامله يا تعويض پلاك را به شخص ديگري محول كنند. در مجله دلتا خريد و فروش وكالتي خودرو و مشكلات آن بررسي شده است. در ادامه با ما همراه باشيد.

وكالت خريد خودرو چيست ؟

وكالت خريد خودرو يعني براي خريد خودرو، تعويض پلاك، انتقال سند و هر فعاليتي مربوط به معامله‌ خودرو، فردي را به‌ عنوان وكيل خود انتخاب كنيد. اين انتخاب بايد به‌ صورت رسمي و در محضر انجام شود تا مراجع قانوني هم فرد موردنظر را به رسميت بشناسند. وكيلي كه انتخاب‌ شده حق امضا و اقدام دارد. به اين معني كه شخص وكيل مي‌تواند خودرو موردنظر خريدار (موكل) را انتخاب كرده و پس از آن با امضاي مدارك، خودرو را به مالكيت خريدار در بياورد.

وكالت فروش خودرو چيست؟

گاهي افراد به دليل مشغله زياد يا هر دليل ديگري، براي فروش خودرويي كه مالك آن هستند، به شخصي كه مورد اعتمادشان است وكالت فروش خودرو مي‌دهند. با دادن اين وكالت كليه‌ كارهاي فروش خودرو اعم از پيدا كردن مشتري، ديدار با افرادي كه قصد خريد دارند، مراجعه به مراكز تعويض پلاك و … همه به عهده‌ فردي است كه وكالت را قبول كرده است.

مشكلات خريد و فروش وكالتي خودرو

در بحث وكالت خريد و فروش خودرو، نوع ديگري از وكالت هم وجود دارد كه دادن وكالت به خريدار خودرو است. وكالت دادن به خريدار خودرو به اين معني است كه فروشنده به خريدار اختيار تام مي‌دهد تا خودرو را به مراكز تعويض پلاك ببرد، فك پلاك و نصب پلاك كند، سند را به نام خودش بزند و ديگر كارهاي مربوط به انتقال خودرو را بدون حضور فروشنده انجام دهد. بنابراين زماني كه پلاك فروشنده بر روي خودرو باشد، هر تخلف و حتي جرمي كه با خودرو انجام شود، مسئوليت با وي است. بنابراين بايد در نظر داشت كه تا جايي ممكن بايد از دادن وكالت به خريدار اجتناب كرد و اگر هم فروشنده در شرايط بسيار ضروري مجبور به دادن چنين وكالتي شد، مدت ‌زمان آن را كوتاه و نهايتا دو روزه تعيين كنيد.

بايد در نظر داشت هر چقدر هم كه افراد در خريد و فروش وكالتي خودرو، به وكيل انتخابي خود اعتماد داشته باشند، باز هم ممكن است مشكلاتي به وجود بيايد كه براي آن‌ها دردسرساز شود.

هزينه وكالت خريد و فروش خودرو به عهده كيست؟

به طور معمول و در واقع عرف معاملات خريد و فروش خودرو در اغلب مناطق كشور هزينه‌ انتقال سند، تعويض پلاك و مسائلي از اين قبيل بر عهده‌ خريدار و هزينه‌هايي مانند خلافي و عوارض شهرداري با فروشنده است. سؤال ديگري كه در اين مورد مطرح مي‌شود اين است كه هزينه وكالت فروش خودرو چقدر است؟ در پاسخ بايد گفت اين هزينه، توافقي است كه بين خريدار و فروشنده معامله انجام مي‌شود. اگر قرار باشد پولي جابه‌جا شود با توجه به نوع خودرو، اين مبلغ متفاوت است.

در قرارداد هنگامي كه ملكي توسط شخصي خريداري مي‌شود بايد شرايط و ترتيباتي براي پرداخت ثمن ملك در قرارداد پيش‌بيني شود. يكي از اين موارد حق فسخ معامله به دليل تاخير در پرداخت مبلغ از سوي خريدار است.

در معاملات املاك گاهي اتفاق مي‌افتد كه خريدار ملك پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبني بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نكرده و اين تاخير در پرداخت پول در مواردي باعث ضرر رسيدن به فروشنده شده است. در اين نوشتار در خصوص تاخير در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در اين گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشيد.

مراحل قانوني فسخ معامله

هنگامي كه ملكي توسط شخصي خريداري مي‌شود بايد شرايط و ترتيباتي براي پرداخت ثمن ملك در قرارداد پيش‌بيني شود. در صورتي كه هنگام معامله براي پرداخت مبلغ (ثمن) مدتي مشخص نشده باشد و سه روز از تاريخ فروش ملك بگذرد و در اين مدت نه فروشنده ملك را تحويل مشتري دهد و نه مشتري تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت كند، فروشنده مي‎تواند قرارداد را به استناد خيار تاخير ثمن كه در واقع اختيار فسخ معامله به دليل دير پرداخت كردن پول است، فسخ كند. بنابراين فروشنده‌اي كه ملك خود را فروخته اما هنوز آن را تحويل خريدار نداده است، خواهان ناميده مي‌شود و بايد دعوا را به طرفيت خريدار كه خوانده گفته مي‌شود، مطرح كند. فروشنده بايد ابتدا طي اظهارنامه‌اي به طرف مقابل اعلام كند و در صورتي ‎كه خريدار به اظهارنامه توجه نكرد و پرداختي از جانب وي صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستي كه به دادگاه ارائه مي‎دهد، تاييد فسخ قرارداد با توجه به خيار تاخير ثمن را بخواهد. شايان ذكر است دعواي املاك و اموال غير منقول در دادگاهي رسيدگي مي‎شود كه ملك در حوزه آن دادگاه واقع شده است.

نكات قابل توجه فسخ معاملات

۱. با گذشت سه روز از تاريخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خريدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولي در صورتي كه براي فسخ اقدام  نكند و خريدار نيز مبلغ معامله را پرداخت كند، فروشنده ديگر حق فسخ معامله را ندارد.

۲. اگرخريدار براي پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفي كند يا پرداخت آن را به ديگري حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و يا حواله را قبول كند، خيار تاخير ثمن از بين مي‎رود.

۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخير در پرداخت مبلغ مورد معامله براي فروشنده، حق فسخ ايجاد نمي‎كند و فروشنده بايد الزام و اجبار خريدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذي صلاح خواستار شود.

بنابراين خيار تاخير ثمن يا به عبارتي اختيار فسخ معامله از طريق فروشنده به خريدار اعلام مي‎شود. در اين گونه موارد دادنامه‌ صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراين اجرائيه صادر نمي‎شود.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با اصطلاح حقوقي خيار و انواع آن در معاملات ملكي، مطلب “خيار در معاملات ملكي به چه معناست؟” را مطالعه كنيد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

براي تحقق جرم كلاهبرداري لازم است اقداماتي فريبكارانه از سوي كلاهبردار انجام شود. به عنوان مثال شخصي در هنگام فروش خانه خود معايب آن را به خريدار بازگو نمي‌كند و شخص خريدار پس از خريدن ملك متوجه خرابي و معايب مي‌شود. در اين صورت نمي‌توان فروشنده را كلاهبردار ناميد.

كلاهبرداري از جمله جرائمي است كه در اثر اعتماد به افراد سودجو اتفاق مي‌افتد. امروزه با توسعه و پيشرفت تكنولوژي راه‌هاي كلاهبرداري پيچيده‌تر و پيشرفته‌تر شده، و به همان اندازه اثبات تحقق كلاهبرداري نيز سخت‌تر و دشوارتر گرديده است. با اين حال قانون كيفري كشور، شرايط مشخصي براي اثبات جرم كلاهبرداري تعيين كرده كه در ادامه مجله دلتا به آن‌ها پرداخته شده است.

تعريف كلاهبرداري

جرم كلاهبرداري هنگامي رخ مي‌دهد كه شخصي با توسل به دروغ و يا استفاده از وسايل و ادعاهاي غيرواقعي مالك را فريب دهد تا مال خود را با رضايت، در اختيار او قرار دهد.

اثبات جرم كلاهبرداري

۱.مالباخته اثبات كند، كلاهبردار با استفاده از ادعاهاي دروغ و يا استفاده از وسايل و لوازم غير‌واقعي، وي را فريب داده است. به عنوان مثال كلاهبردار به دروغ خود را پزشك، مهندس ساختمان و يا كارمند دولت و… معرفي كرده است. اين مرحله يكي از سخت‌ترين مراحل اثبات كلاهبردار بودن شخص است چرا كه اثبات حرف‌هاي دروغين بدون داشتن شاهد كار بسيار سختي است.
۲. بردن مال توسط كلاهبردار را ثابت كند. يعني شخص متقلب پس از فريب افراد، مال آن‌ها را در اختيار خود قرار دهد.
بنابراين افراد مالباخته بايد دو مورد را براي اتهام كلاهبرداري در دادگاه اثبات كنند.

• ضرر و زيان مالي قرباني
• نفع بردن كلاهبردار از بردن مال وي

در صورتي كه به هر دليلي اين دو مورد در دادگاه ثابت نشود، نمي‌توان به كسي اتهام كلاهبرداري را وارد كرد.

شرايط تحقق كلاهبرداري

۱. براي تحقق جرم كلاهبرداري لازم است اقداماتي فريبكارانه از سوي كلاهبردار انجام شود. به عنوان مثال شخصي در هنگام فروش خانه خود معايب آن را به خريدار بازگو نمي‌كند و شخص خريدار پس از خريدن ملك متوجه خرابي و معايب مي‌شود. در اين صورت نمي‌توان فروشنده را كلاهبردار ناميد. زيرا در اين مثال نگفتن حقيقت، دليل بر دروغ گفتن نيست. حتي اگر فروشنده به طور عمد ايرادات را بيان نكرده باشد.
۲. وسايلي كه كلاهبردار براي فريب مال‌باخته استفاده كرده تقلبي باشد.
۳. مال‌باخته با وجود ناآگاهي و عدم اطلاع از تقلبي بودن وسايل فريب كلاهبردار را خورده باشد.
۴. اموال برده شده و تصرف شده توسط كلاهبردار متعلق به ديگري باشد.

مجازات جرم كلاهبرداري

با توجه به نوع، شرايط وقوع و عوامل مخففه و مشدده در كلاهبرداري، ميزان مجازات تعيين شده براي آن متفاوت است. اما بايد در نظر داشت كه در تمامي انواع مجازات ها علاوه بر مجازات معين شده، كلاهبردار بايد اصل مال را به صاحبش برگرداند. مجازات جرم كلاهبرداري به دو نوع ساده و مشدد تقسيم مي‌گردد كه در زير هر يك را به تفكيك بيان شده است.

مجازات كلاهبرداري مشدد

به جرمي كلاهبرداري شديد گفته مي‌شود كه مرتكب كارمند دولت يا شهرداري‌ها و نهادهاي انقلابي باشد و يا مرتكب، خود را مامور دولت و موسسات دولتي معرفي كند. همچنين در جرم كلاهبرداري، اگر مرتكب براي انجام جرم كلاهبرداري عموم مردم را از طريق وسايل جمعي مثل تلويزيون، راديو و روزنامه فريب دهد، به اين نوع از كلاهبرداري كه ضرر آن به امنيت اجتماعي و اقتصادي عموم مردم وارد مي شود جرم كلاهبرداري شديد گفته مي‌شود. در اين صورت مرتكب علاوه بر اصل مال، به حبس از ۲ تا ۱۰ سال و انفصال از خدمات دولتي تا ابد و پرداخت جزاي نقدي محكوم خواهد شد.

مجازات كلاهبرداري ساده

جرم كلاهبرداري كه هيچ كدام از موارد كلاهبرداري مشدد نباشد، شامل جرم كلاهبرداري ساده خواهد بود، چون در اين نوع جرم، وسعت ضرر و زيان به مراتب كمتر از جرم مشدد است و گستردگي جرم كلاهبرداري مشدد را نخواهد داشت و بيشتر در ميان معاملات ساده ميان مردم اتفاق مي‌افتد. مجازات جرم كلاهبرداري ساده، حبس از ۱ سال تا ۷ سال و پرداخت جزاي نقدي معادل مالي كه دريافت كرده است و همچنين كلاهبردار بايد اصل مال را به صاحبش برگرداند. شايان ذكر است در صورت وجود دلايل و مداركي مبني بر تخفيف مجازات، دادگاه براي متهم حداقل مجازات حبس و انفصال ابد از خدمات دولتي در نظر مي‌گيرد، ولي نمي تواند به تعليق مجازات حكم دهد.

مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با جرم كلاهبرداري ملكي مطلب “كلاهبرداري ملكي ؛ و راه هاي پيشگيري از آن” را مطالعه كنيد.

مطالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا....

گاهي يكي از پدر يا مادر كه حضانت را به عهده دارد، از ملاقات ديگري با فرزند جلوگيري مي‌كند. اين اقدام ممكن است باعث ايجاد آسيب‌هاي روحي و رواني متعدد براي فرزند شود. به همين دليل پدر يا مادري كه از ديدار طفل محروم شده، مي‌تواند ملاقات فرزند را از دادگاه خانواده تقاضا كند.

پس از طلاق در صورتيكه زن و شوهر، فرزند داشته باشند مساله حضانت و سپردن فرزند به يكي از آن‌ها مطرح مي‌شود. طبق قانون حمايت از خانواده هر يك از والدين اين حق را دارد كه با فرزند خود ملاقات كند، به همين دليل راهكارهايي براي تضمين اين حق پيش‌بيني شده است. در مجله دلتا در خصوص دستور موقت ملاقات فرزند بر اساس قانون توضيح داده شده است. با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد.

حكم ملاقات با فرزند

طبق قانون مدني، در صورتي كه به علت طلاق يا به هر دليل ديگر، پدر و مادر فرزند در يك منزل سكونت نداشته باشند، هر يك از آن‌ها كه طفل تحت حضانت او نيست، حق ملاقات با فرزند خود را دارد. تعيين زمان و مكان ملاقات و ساير جزئيات مربوط به آن در صورت اختلاف ميان والدين با دادگاه خانواده است. بنابراين زماني كه حضانت كودك به حكم دادگاه بر عهده يكي از پدر يا مادر قرار مي‎گيرد، ديگري كه حضانت را به عهده ندارد، حق ملاقات با فرزند مشترك را خواهد داشت و اين حق از نظر قانوني مورد حمايت قرار گرفته است.

ملاقات فرزند با دستور موقت

گاهي يكي از والدين كه حضانت را به عهده دارد، از ملاقات ديگري با فرزند جلوگيري مي‌كند. در اين صورت، به دليل اينكه ممكن است ممانعت از ملاقات با فرزند، آسيب‌ها و ناراحتي‌هاي روحي و رواني متعدد براي طفل و شخصي كه از ملاقات محروم شده را در پي داشته باشد، فرد مي‌تواند ملاقات فرزند را از دادگاه خانواده تقاضا كند و دادگاه نيز دستور موقت ملاقات با فرزند را صادر مي‌كند. به اين ترتيب ديدار با طفل با سرعت امكانپذير خواهد شد.

درخواست دستور موقت ملاقات با فرزند

متن نمونه دادخواست دستور موقت مبني بر ملاقات فرزند به شرح زير است.

رياست محترم مجتمع قضايي خانواده

با سلام ؛

احتراما به استحضار عالي مي رساند : اينجانب ……………………. در تاريخ …………………….. در دفترخانه ………………. با خوانده عقد زوجيت دائم منعقد نموده ايم و ثمره اين ازدواج …………. تعداد فرزند دختر / پسر ………….. ساله مي باشد. اما به دليل اختلافات خانوادگي در تاريخ ……………….. به موجب طلاق نامه ……………….. از هم جدا شده / جدا از يكديگر زندگي مي كنيم و حضانت فرزند / فرزندان مشترك به عهده خوانده دعوا مي باشد . اما ايشان با ممانعت از ملاقات اينجانب با فرزندان ، موجبات بروز ناراحتي‌ هاي فراوان روحي براي اينجانب و فرزند مشترك را فراهم آورده است و امكان ورود خسارات معنوي جبران ناپذيري براي آينده فرزند غير قابل انكار است. لذا به دليل فوريت امر ، تقاضاي صدور دستور موقت مبني بر اجازه ملاقات با فرزند مشترك و اجراي آن قبل از ابلاغ به خوانده محترم را به موجب مواد ۳۱۰ لغايت ۳۲۵ قانون آيين دادرسي مدني را دارم .

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با قوانين حضانت، مطلب “حضانت فرزند و نكات قانوني آن” را مطالعه كنيد.

هنگامي كه يك شركت تجاري در اداره ثبت شركت‌ها به ثبت مي‌رسد، به شركت مورد نظر يك شماره ثبت اختصاص داده مي‌شود كه اين شماره داراي اهميت بسياري است؛ زيرا با اين شماره، شركت شناخته مي‌شود.

استعلام موجوديت شركت ها از جمله مباحثي است كه در خصوص شركت‌ها مطرح مي‌شود. براي آشنايي بيشتر در اين خصوص در مجله دلتا به بررسي اين موضوع پرداخته است. در ادامه با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد.

استعلام موجوديت شركت ها

هنگامي كه يك شركت تجاري در اداره ثبت شركت‌ها ثبت مي‌شود، به آن شركت يك شماره ثبت اختصاص داده مي‌شود كه اين شماره داراي اهميت بسياري است زيرا از طريق شماره مذكور، شركت شناخته مي‌شود و چون ممكن است در يك نقطه ديگر از كشور، نمونه‌اي همانند اين شماره ثبت وجود داشته باشد، سازمان املاك و اسناد كشور، به شركت‌ها كه افراد حقوقي ناميده مي‌شوند، شناسه ملي اختصاص مي‌دهد. شناسه ملي شماره‌اي ۱۱ رقمي است كه فقط به يك شركت اختصاص داده مي‌شود و در شناسايي و استعلام قانوني بودن شركت و موجوديت آن شركت مهم‌ترين نقش را دارد.

ويژگي‌هاي شماره ثبت شركت

۱. ثابت و بدون تغيير است.
۲. شركت‌هايي كه شماره ثبت ندارند، غيرمجاز هستند.
۳. از طريق شماره ثبت هويت شركت يا موسسه شناسايي خواهد شد.
۴. در صورتي كه شركت داير باشد، توسط شماره ثبت قابل شناسايي خواهد بود.
۵. بهترين روش براي استعلام ثبت شركت است.
۶. به كمك شماره ثبت يك شركت، هويت  شركت‎ها (اشخاص حقوقي) ثبت شده در سازمان‌هاي مختلفي از جمله وزارت كشور، اوقاف و امور خيريه و … قابل شناسايي است.
شايان ذكر است به هنگام استعلام شماره ثبت شركت‌ها ، مي‌توان نوع شركت، محل فعاليت آن و قانوني بودن يك شركت را بررسي كرد.

روش‌هاي استعلام شركت ها

منبع قابل استناد براي همه اشخاص و سازمان‌هاي دولتي و خصوصي، سامانه استعلام شركت‌ها كشور است كه فقط نام شركت‌هاي معتبر در اين سامانه ثبت شده است. بنابراين افراد به منظور استعلام قانوني يك شركت بايد نام شركت يا شماره ثبت شركت و يا شناسه ملي شركت را در اين سامانه وارد كنند. در صورت وجود و ثبت قانوني يك شركت در اين سامانه، مي‌توان اطلاعات كاملي در مورد آن شركت تجاري را به دست آورد. شايان ذكر است براي گرفتن هرگونه استعلام از اداره ثبت شركت‌ها فقط مي‌توان به سامانه اينترنتي اين اداره مراجعه كرد، بنابراين افراد در خصوص كليه سوالات متداول در خصوص ثبت شركت‌ها در سايت اداره ثبت اسناد و املاك كل كشور، به آدرس www.ssaa.ir ذكر شده است.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با مراحل ثبت شركت مطلب “ثبت شركت در روزنامه رسمي چه مراحلي دارد؟” را مطالعه كنيد

مالكان به دليل اينكه اغلب خود توانايي سرمايه‌گذاري و دريافت وام‌هاي بانكي كلان را ندارند و از سوي ديگر از فن و تخصص لازم براي ساخت و ساز ملك برخوردار نيستند، با سازندگان قرارداد مشاركت در ساخت منعقد مي‌كنند. با مجله حقوقي دلتا همراه شويد.

همواره در قرارداد‎هاي مشاركت در ساخت، نگراني مالك از اين جهت است كه ممكن است سازنده علاوه بر اينكه سهم او را از زمين مالك مي‎شود، به تعهدات خود عمل نكند. در مقابل سازنده دغدغه‎ اين را دارد كه در پايان قرارداد قدرالسهم و سرمايه‎اش از بين رود. در بررسي مشكلات ناشي از قراردادهاي مشاركت در ساخت به موارد عمده‎اي از مشكلات و مسايل حقوقي رسيده‎ايم كه بهتر است از آن‌ها اطلاع داشته باشيم. در مجله دلتا به بررسي چالش‌هاي حقوقي مشاركت در ساخت پرداخته شده است.

قوانين مشاركت در ساخت

هر چند ممكن است از سازنده به سبب عدم اجراي تعهداتش، ضمانت‌هايي مانند چك با مبالغي گرفته شود كه مي‌تواند تا اندازه‌اي اعتماد مالك را در مراحل ساخت جلب كند، اما به دليل پيشگيري از بروز برخي از مسائل، تمام موارد و تعهدات شامل مشخصات عمومي ساختمان بايد در قرارداد نوشته شود، ضمن اينكه انجام تعهدات دو طرف بايد داراي مدت زمان مشخص باشد و در صورتي كه  يكي از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را ناديده بگيرد  و از اجراي آن سر باز زند. با تعيين ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زيان طرف ديگر جبران خواهد شد. اين ضمانت اجرا به دو صورت تعيين مي‎شود يا خسارت روزانه يا مبلغي مقطوع كه در اصطلاح حقوقي وجه التزام مي‎گويند.

يكي ديگر از مسايل مشكل ساز اين است كه گاهي اوقات شرط‌هاي مبهم، در خصوص احداث بناي اضافه در طبقه آخر يا واحد هاي تجاري در طبقه همكف يا كارهايي از اين قبيل خلاف آنچه در پروانه ساخت درج شده، در قرارداد نوشته مي‌شود. در اين موارد نيز به اين علت كه به ‎طور واضح در قرارداد اوليه تكليف ميزان سهم و تعهدات هر يك از دو طرف معين نشده بعضي از سازندگان، در شريك دانستن  مالك در چنين بناهايي دچار ترديد مي‎شوند، حتي در برخي از مواقع كل بناي اضافه را متعلق به خود مي‎دانند.

گاهي نيز به فرض پرداخت جريمه‎ تخلف ساختماني، مالك از پرداخت اين جريمه خودداري مي‎كند و در صورتي‎ كه توافقي در اين مورد انجام نشود، منتهي به دعاوي طولاني مدت و پر هزينه خواهد شد.
براي  اجتناب از به‎ وجود آمدن چنين مسائلي توصيه مي‎شود، از همان ابتدا به ‎طور شفاف چگونگي هزينه و سهم هريك از دو طرف از بناي اضافي احتمالي مشخص و در قرارداد نوشته شود در غير اين‎صورت چنانچه بعد از قرارد اوليه تصميم به ساخت بناي اضافي گرفته شد، حتماً يك قرارداد جداگانه نوشته و به‎ صورت متمم به قرارداد اوليه ضميمه شود.

چالش‌هاي حقوقي مشاركت در ساخت مربوط به پيش فروش سهم سازنده به افراد ديگر است. معمولاً سازندگاني كه سرمايه كافي براي ساخت ندارند و مي‌خواهند با سرمايه ديگران پروژه را تمام كنند اقدام به پيش فروش مي‎كنند و بعضاً مشاهده شده كه بعد از قرارداد ساخت و انجام شدن برخي اقدامات اوليه، مبالغ هنگفتي را به اميد ساخت و تحويل ساختمان موضوع قرارداد پيش فروش، از خريدار گرفته و متواري شده‌اند.

راه حل اين است‎ كه در قرارداد، حق پيش‌فروش واحدها براي سازنده محدود و تا حد امكان گرفته شود و در شرايط بسيار سخت، سازنده فقط حق فروش‌ بخشي از سهم خود، آن هم به نسبت پيشرفت پروژه و با تاييد مالك داشته باشد و يا تا قبل از اخذ پايان كار و انجام مراحل نهايي صدور سند تك برگي براي هر واحد جديد، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد.  خريداران نيز دقت كنند تا زماني كه سند كلنگي هنوز به نام مالك است سازنده نمي‎تواند بدون امضاي مالك، ملك را بفروشد حتي اگر در قرارداد از طرف مالك اجازه‎ فروش داشته باشد.

ممكن است سازنده با تغييرات سليقه‎اي در نقشه هاي اوليه موجب تفاوت زيادي ميان ملك ساخته شده با نقشه‎هاي اوليه شود. اين اختلافات مي‎تواند شامل  بخش‎هاي مختلفي از ملك شود؛ مانند: پي، فونداسيون، سقف ها و ستون هاي ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهري مانند شيرآلات، كابينت ها، راه پله ها و سيستم هاي مختلف ساختمان.
در تمام اين موارد ذينفع، براي ثبات ادعا ابتدا بايد از شوراي حل اختلاف  محل وقوع ملك تأمين دليل و سپس با پرداخت هزينه‌هاي دادرسي در دادگاه شكايت خود را طرح كند.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با قوانين مشاركت در ساخت “قرارداد مشاركت در ساخت و تعيين سهم شركا” را مطالعه كنيد.

در قانون مجازات اسلامي؛ تصاوير، فيلم‌ها و ساير اطلاعات كاربران در فضاي مجازي مورد حمايت قرار گرفته و افرادي كه نسبت به انتشار اطلاعات افراد اقداماتي انجام مي‌دهند ممكن است تحت شرايطي مجرم شناخته شوند.

از جرائمي كه در فضاي مجازي رخ مي‌دهد كلاهبرداري، مزاحمت‌هاي اينترنتي، فروشگاه‌هاي كاذب و … است. اما يكي از شايع‌ترين اين جرايم سوء استفاده از عكس‌هاي خصوصي و شخصي افراد است. در واقع سوءاستفاده از عكس‌هاي پروفايل افراد يا عكس‌هايي كه اشخاص در فضاي مجازي منتشر كرده‌اند از جمله جرائمي است كه با پيشرفت تكنولوژي، باعث به وجود آمدن پرونده‌هاي بسياري در دادگاه‌ و مراجع قضايي شده است. در مجله دلتا به بررسي جرم استفاده از عكس ديگران در فضاي مجازي پرداخته شده است. با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد.

جرم استفاده از عكس ديگران در فضاي مجازي

در قانون مجازات اسلامي؛ تصاوير، فيلم‌ها و ساير اطلاعات كاربران در فضاي مجازي مورد حمايت قرار گرفته و افرادي كه نسبت به انتشار محتوا‌هاي افراد اقداماتي انجام مي‌دهند ممكن است تحت شرايطي مجرم شناخته شوند. در ادامه به موارد بارز اين جرم اشاره شده است.

جرم استفاده از عكس پروفايل ديگران

اين جرم زماني محقق مي‌شود كه فردي عكس خود را روي پروفايل خود قرار داده و ديگري عكس وي را به نحوي تغيير دهد كه موجب هتك حيثيت فرد شود، مثلا نوشته نامتعارفي بر آن بيفزايد يا صاحب تصوير را در شبكه‌هاي اجتماعي گوناگون، فردي غير اخلاقي معرفي كند. در اين حالت با طرح شكايت و اثبات اتهام، ممكن است فرد خاطي به حبس يا جزاي نقدي محكوم شود.

سوءاستفاده از عكس در اينستاگرام

وقتي فردي تصوير يا فيلم شخصي خود را در شبكه اجتماعي خاصي مثل اينستاگرام قرار مي‌دهد در حالي كه صفحه وي توسط همه افراد قابل دسترسي نيست (private است)، و فردي با استفاده از نرم افزار‌هاي گوناگون عكس يا فيلم را ذخيره كرده و آن را منتشر مي‌كند يا در دسترس افراد ديگر قرار مي‌دهد، مي توان مرتكب را تحت عنوان هتك حيثيت يا نشر اكاذيب مورد پيگرد قانوني قرار داد.
بنابراين بر اساس قانون تمام اطلاعات افراد در فضاي مجازي محفوظ و مورد حمايت قانون‌گذار است و كساني كه با هر انگيزه‌اي نسبت به هتك حيثيت افراد اقدام مي‌كنند، به مجازات قانوني مرتبط خواهند رسيد.

نحوه پيگيري قانوني اين جرم

قربانيان اين نوع جرائم ابتدا بايد اقدام به جمع‌آوري دليل كنند، به عبارتي ديگر اعمال خلافي كه به نام يا با عكس آن‌ها صورت مي‌گيرد را از طرق مختلف مانند گرفتن اسكرين شات جمع‌آوري كنيد. سپس عكس‌هاي شخصي را به سرعت از صفحات اجتماعي بردارند. افرادي كه در معرض اين جرم قرار گرفته‌اند بايد به دادسراي جرائم رايانه‌اي مراجعه كنند و شكايت خود را  ارائه دهند.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با مجازات مزاحمت در شبكه‌ها اجتماعي مطلب “مزاحمت در شبكه هاي اجتماعي و مجازات آن” را مطالعه كنيد.

اگر دادخواستي عليه شخصي داده شود و خوانده يعني كسي كه عليه او خواسته مطرح شده است، ابلاغيه را به شخصه تحويل نگرفته باشد و به تعبير حقوقي به او ابلاغ نشده باشد و يا اين كه ابلاغ شده ولي در جلسات دادگاه حاضر نشود، در صورت محكوم شدن او راي صادره غيابي است. اين قاعده در خصوص طلاق هم صدق مي‌كند.

طلاق غيابي يكي از انواع طلاق است كه با توجه به شرايطي هر يك از زن يا مرد در دادگاه خانواده آن را درخواست مي‌كنند. اما قبل از توضيح در خصوص طلاق غيابي بايد ابتدا بدانيم رأي غيابي چيست؟ در مجله دلتا در خصوص شرايط و چگونگي درخواست طلاق غيابي توضيح داده شده است.

رأي غيابي چيست؟

پيش از توضيح در باره طلاق غيابي  لازم است بدانيم راي غيابي چيست؟ اگرعليه شخصي  دادخواست داده شود و خوانده يعني كسي كه عليه او خواسته مطرح شده است خود ابلاغيه وقت رسيدگي دادگاه را تحويل نگرفته باشد و به تعبير حقوقي طبق ماده ۶۸ قانون آيين دادرسي مدني به او ابلاغ نشده باشد و يا اين كه در جلسات دادگاه حاضر نشود، در صورت محكوم شدن اوو ندادن لايحه، راي صادره غيابي است، راي غيابي ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ در همان شعبه قابل واخواهي است و كسي كه راي غيابي عليه او صادر شده است مي تواند ظرف مدت مذكور از دادگاه با ذكر دليل تقاضاي واخواهي و رسيدگي مجدد كند.

خواسته طلاق هم از قاعده مذكور مستثني نيست و اگر وقت رسيدگي به خوانده ابلاغ واقعي نشده باشد و در دادگاه نيز حضور نيابد و لايحه هم نداده باشد در فرض محكوميت، طلاق غيابي است. اما با توجه به اين كه خواهان طلاق و خواسته طلاق مي تواند طلاق از طرف مرد يا طلاق از طرف زن باشد، دراين خصوص جداگانه توضيح داده مي شود.

طلاق غيابي از طرف مرد

طبق ماده ۱۱۳۳ قانون مدني حق طلاق در اختيار مرد است. بنابراين اگر مردي دادخواست طلاق به طرفيت همسرش بدهد چه زن در دادگاه حاضر شود و يا حضور پيدا نكند و لايحه نيز ندهد قطعا راي طلاق صادر خواهد شد ؛ اما در حالت دوم راي صادره طلاق غيابي است و زن مي تواند در مهلت قانوني واخواهي كند. آنچه اهميت دارد اين است كه راي طلاق به درخواست مرد از سوي دادگاه صادر مي شود.

به هر حال ثبت طلاق منوط است به پرداخت حقوق مالي زن كه در راي دادگاه منعكس مي شود.

حقوق مالي زن در طلاق از طرف مرد عبارت است از مهريه، اجرت المثل ايام زوجيت (به شرط مطالبه از سوي زن)، نفقه ايام عده، نفقه معوقه (در صورت مطالبه زن و استحقاق او) و شرط تنصيف اموال مندرج در عقدنامه ها به شرط امضاء اين شرط توسط مرد و موجود بودن اموال هنگام طلاق كه بعد از عقد خريداري شده باشد.

بعد از صدور حكم طلاق غيابي به درخواست مرد اگر مهريه قبلا توسط زن مطالبه نشده باشد مرد در صورت مصر بودن و ناتواني در پرداخت يك جاي مهريه مي تواند دادخواست اعسار از پرداخت مهريه را به همان شعبه صادر كننده طلاق به طرفيت زن ارائه دهد .دادگاه در صورت حضور نيافتن زن يا نبودن او با توجه به شهادت شهود مرد، مهريه را تقسيط مي كند.

طلاق غيابي از طرف زن چگونه است ؟

اگر دادخواست طلاق از طرف زن داده شده و شرايط طلاق غيابي را هم داشته باشد به اين معني كه برگه‌ ابلاغيه به شوهر داده نشده باشد و يا مرد با وجود ابلاغ، در دادگاه حاضر نشود و لايحه نفرستد، دادگاه حكم طلاق غيابي صادر مي‌كند.

شرايط طلاق غيابي از طرف زن

۱. هرگاه شوهر چهار سال تمام غايب مفقودالاثر باشد، يعني غايب باشد و هيچ خبري از او در دست نباشد و زن دادخواست طلاق بدهد، دادگاه سه نوبت آگهي هر يك به فاصله‌ يك ماه در روزنامه محلي و يكي از روزنامه‎هاي كثيرالانتشار محل تهران با هزينه‌ خواهان منتشر مي‌كند. پس از گذشتن يك سال از اولين آگهي، چنانچه خبري از زنده بودن مرد نشود، دادگاه حكم به فوت فرضي مرد مي‌دهد. به عبارت ديگر فرض را بر اين مي‎گيرند كه مرد فوت كرده است.
۲. نپرداختن نفقه توسط مرد به مدت شش ماه، حتي اگر خودداري مرد از دادن نفقه به دليل تنگدستي و فقر او باشد.
در اين موارد، زن مي‌تواند براي مطالبه‌‌ نفقه به دادگاه مراجعه كند و در صورت عدم پرداخت نفقه از جانب مرد، دادخواست طلاق دهد. البته اگر زن در قبال شوهر تمكين نكند و از انجام تكاليف قانوني‎ خود بدون دليل موجه خودداري كند، ناشزه محسوب مي‌شود و حق دريافت نفقه را نخواهد داشت.
۳. از ديگر شرايط طلاق غيابي كه از طرف زنان، بسيار مطرح مي‎شود، رهايي از زندگي پر مشقت و تحمل‌ناپذير است كه در پي آن درخواست طلاق مي‎كنند و در صورت اثبات عُسر و حَرَج و احراز اين شرايط توسط دادگاه، دادگاه حكم طلاق صادر مي‌كند.
عسر و حرج يعني سختي و مشقتي كه توان و تحمل ادامه‌ زندگي براي زن وجود نداشته باشد. زن با مراجعه به دادگاه تقاضاي طلاق كرده و دادگاه مي‌تواند مرد را مجبور به طلاق كند. چنانچه در صورت اجبار دادگاه، همچنان مرد حاضر به طلاق نباشد، با اجازه دادگاه زن مي‌تواند طلاق بگيرد. شايان ذكر است، معيار تعيين عسر و حرج زن، عرف است كه با توجه به شرايط روحي و اجتماعي زن و شوهر و محيط و زمان و مكان تعيين مي‌شود. در عمل، اثبات اين ادعا از مشكل‌ترين مواردي است كه زن براي مطالبه طلاق با آن مواجه است.

مطلب پيشنهادي: براي آشنايي بيشتر با انواع طلاق “انواع طلاق و مراحل آن در قانون” را مطالعه كنيد.

طالب بيشتر در مجله حقوقي دلتا...

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخيص ميزان خسارتي كه از طريق موجر به مستاجر به دليل تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانك مركزي است، نه از طريق تشخيص كارشناس.

يكي از قراردادهاي رايج و متداولي كه بين افراد وجود دارد، عقد رهن و اجاره است. با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغي از طرف مستاجر به موجر پرداخت مي‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن يا وديعه ناميده مي‌شود كه مستاجر به عنوان قرض الحسنه و تضمين اجاره ملك به مالك مي‌دهد و زماني كه مستاجر ملك را تخليه مي‎كند، مالك موظف است مبلغ وديعه را به مستاجر بازگرداند. اما گاهي پيش مي‌آيد كه موجر بنا به دلايلي، در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر تاخير مي‌كند و مستاجر با مشكلاتي مواجه مي‌شود. به همين دليل در مجله دلتا به بررسي خسارت تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن پرداخته شده است.

الزام موجر به پرداخت وديعه

در مورد تخليه املاك مشكلاتي  وجود دارد كه متاسفانه در برخي موارد سبب تضييع حقوق مستاجر مي شود كه به دليل عدم توجه به مواردي هنگام تنظيم و امضاي قرار داد اجاره و تعيين نكردن ضمانت اجرايي قوي براي قرارداد روي مي دهد. زماني كه قرارداد اجاره تنظيم مي شود مدت و مبلغ ديعه و اجاره بها مشخص است و در پايان مدت اجاره موجر حق دارد درخواست تخليه را از مراجع قضايي پيگيري كند.

اگر مستاجر پس از پايان و انقضاي مدت اجاره ملك را تخليه كند اما موجر وديعه وي را بازنگرداند موضوعي است كه قانونگذار به صورت جدي به آن نپرداخته است.در اين خصوص راهكار اول اين است كه مستاجر در آن ملك به تصرف خود ادامه مي دهد و ملك را تخليه نمي كند و منتظر مي ماند تا موجر وديعه را پرداخت كند.

راهكار دوم هر چند آزاردهنده است اما با قانون تطابق بيشتري دارد.مستاجر بايد به مرجع قضايي و شوراي حل اختلاف مراجعه و اعلام كند كه آماده است ملك را تخليه كند و از دادگاه درخواست مي كند تا به جاي موجر ملك را تحويل گيرد و آن را پلمپ كند.

موجر كه پس از اين حكم به ملك مراجعه مي كند حق فك پلمپ ندارد و اگر به اين كار دست بزند مرتكب جرم شده است.در اين حالت موجر موظف است وديعه را بازگرداند و سپس مستاجر مي تواند به همان شعبه حل اختلاف مراجعه و وديعه را دريافت كند.

خسارت تاخير استرداد وديعه  به نرخ روز محاسبه مي شود؟

از تاريخي كه مستاجر وديعه را مطالبه مي كند ، حق دارد خسارت تاخير تاديه به ميزان نرخ تورم اعلام شده از سوي بانك مركزي را درخواست كند. بنابراين در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر بايد به اين موضوع دقت كند و ضمانت اجرايي براي خود قائل شود تا اگر در پايان مهلت اجاره ، به رغم درخواست دريافت وديعه ، موجر از استرداد وجه خودداري كرد ،مستاجر بتواند نسبت به استيفاي منعفت آن ملك اقدام كند .

از سوي ديگر مستاجر حق دارد به ازاي هر روز از تاخير استرداد ميلغ وديعه ، با يك مبلغ توافقي از موجر حق التزام  دريافت كند.

اگر مستاجر ملك را تخليه نكند، چه اتفاقي مي افتد ؟

مستاجري كه در پي استيفاي منفعت است و بدون اجازه موجر از ملك استفاده مي كند در اين حالت اجرت المثل به موجر تعلق مي گيرد.به اين معنا كه از تاريخ انقضاي قرارداد اجاره  موجرمي تواند درخواست اجرت المثل كند.در برخي موارد اجرت المثل به قيمت روز محاسبه مي شود و به مستاجر ضرر زيادي وارد مي شود.

مطالب بشتر در مجله حقوقي دلتا....

مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با قوانين و مقررات قرارداد اجاره “اجاره نامه و موارد حائز اهميت حقوقي” را مطالعه كنيد.