وقتي آپارتماني اجاره داده ميشود، دو مالك پيدا ميكند؛ اولين مالك اجارهدهنده است كه مالكيت عين آپارتمان را دارد و دومين مالك اجارهگيرنده است كه مالكيت منافع آپارتمان را از آن خود ميكند.
سوالي كه پيش ميآيد اين است كه آيا مستاجر ميتواند اين منافع را كه مالك شده است به شخص ديگري منتقل كند؟ مثلا او هم قرارداد اجارهاي منعقد كند و كسي را مستاجر خود كند؟ در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع اجاره دادن ملك اجاره اي ميپردازيم.
قراردادهاي اجارهسال ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲
در قراردادهايي كه ميان سالهاي ۱۳۵۶ تا ۱۳۶۲ بسته شده، مستأجر نميتواند مالي را كه اجاره كردهاست به فرد ديگري اجاره دهد مگر در صورتيكه مالك در قالب نوشته و بهصورت كتبي اين اجازه را به او داده باشد.
قراردادهاي اجاره سال ۱۳۶۲ تا ۱۳۷۶
در سال ۱۳۶۲ قانون ديگري در مورد روابط مالك و مستأجر تصويب شد. ماده ۵ اين قانون مقرر كرد كه دفاتر اسناد رسمي هنگامي كه ميخواهند قرارداد اجاره را تنظيم كنند، بايد ذكر كنند كه آيا مستأجر ميتواند مالي كه اجاره كردهاست را به ديگري اجاره دهد يا نميتواند.
قراردادهاي اجاره سال ۱۳۷۶ به بعد
در سال ۱۳۷۶ قانون ديگري در ارتباط با موجر و مستأجر تصويب شد. طبق اين قانون، در مورد قراردادهايي كه از شهريور ماه سال ۱۳۷۶ به بعد بسته ميشوند، مقررات قانون مدني و اين قانون اجرا ميشود.
حال اگر قرارداد اجاره از شهريور ماه ۱۳۷۶ به بعد بسته شده باشد، آيا مستأجر حق دارد مالي كه اجاره كردهاست را به ديگري اجاره دهد يا نميتواند؟
ماده ۴۷۴ قانون مدني ميگويد مستأجر ميتواند آنچه را كه اجاره كرده است، به فرد ديگري اجاره دهد و تنها چيزي كه اختيار او را براي انجام اين كار محدود ميكند، خود قرارداد است! يعني قانون مدني اين حق را به مستأجر دادهاست كه مورد اجاره را به فرد ديگري اجاره دهد، اما خود طرفين ميتوانند در قرارداد توافق ديگري كنند و صراحتاً بگويند مستأجر نميتواند مال مورد اجاره را به فرد ديگري اجاره دهد. پس اگر مالك و مستأجر در اين مورد چيزي را در قرارداد ذكر نكرده باشند، مستأجر حق دارد كه مال را به ديگري اجاره دهد.
راهكارهاي پيش پاي موجر در صورت تخلف مستأجر
با توجه به زمان بسته شدن قرارداد اجاره ميتوان تعيين كرد كه مستأجر حق اجاره دادن مال به فرد ديگر را دارد يا ندارد. حالا فرض كنيد كه مالك و مستأجر اينگونه توافق كرهاند كه مستأجر نميتواند مالي را كه اجاره كردهاست، به فرد ديگري اجاره دهد و اين موضوع را در قرارداد هم ذكر نمودهاند، اما مستأجر برخلاف قول و قراري كه با مالك داشته است مال را به فرد ديگري اجاره ميدهد.
در اين حالت مالك چه اقدامي در برابر او ميتواند انجام دهد؟ در چنين وضعيتي با توجه به اينكه مستأجر برخلاف توافق خود با
موجر عمل نمودهاست، مطابق قانون مدني و قانون روابط مالك و مستأجر، مالك ابتدا بايد به مستأجر فرصت دهد كه قرارداد اجارهي دوم را برهم بزند.
اگر مستأجر اين كار را انجام نداد، خود مالك ميتواند قرارداد خود و مستأجر را برهم بزند و از دادگاه تقاضا نمايد كه حكم
تخليه را صادر كند. در اين حالت مستأجر دوم كه ملك را از مستأجر اول اجاره كردهاست، براي جبران خسارات خود بايد به مستأجر اول مراجعه كند.
پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب ۵ نكته حقوقي مهم در تنظيم قرارداد خريد خانه را مطالعه كنيد.
ازدواج سفيد، ازدواجي از نوع رابطه نامشروع
قولنامه دستي شما با چه شرايطي در دادگاه اعتبار دارد؟
آيا مردان ميتوانند بدون دليل همسران خود را طلاق دهند؟
تفاوت رابطه نامشروع و زنا چيست؟
آيا مراجعه به فالگير مجازات دارد؟