چگونه فردي را الزام به تنظيم سند رسمي كنيم؟

شايد خود شما هم اين تجربه را داشته باشيد كه معمولاً در خريد و فروش ملك، خودرو و موبايل، ابتدا معامله به‌صورت سند عادي مثل قول‌نامه دستي يا مبايعه‌نامه بنگاه انجام مي‌شود و براي تنظيم سند رسمي تاريخي مشخصي مي‌گردد تا در آينده اقدام كنند.

براي تنظيم نشدن سند رسمي حالات و شرايط مختلفي وجود دارد كه در اين نوشتار از مجله دلتا به موضوع اجبار به تنظيم كردن سند رسمي مي‌پردازيم.

•  مبايعه‌نامه بدون ذكر تنظيم سند رسمي

اگر در يك سند عادي، براي تنظيم سند رسمي تكليفي براي فروشنده و انتقال‌دهنده مشخص نشده باشد، اين وظيفه به صورت ذاتي و قانوني به عهده فروشنده است؛ زيرا از نظر حقوقي انتقال مالكيت تنها با سند رسمي صورت مي‌گيرد و به همين دليل مراجع اداري و قضايي فقط صاحب سند را به عنوان مالك به رسميت مي‌شناسند و به او خدمات مي‌دهند.

همچنين انتقال مالكيت حتي در معاملات شفاهي، جزو ماهيت و هدف معادله است و تعهد اضافه‌اي براي فروشنده نيست كه لازم باشد حتما قيد شود.
بنابراين در صورت معامله مكتوب اما بدون ذكر چگونگي تنظيم سند رسمي، خريدار مي‌تواند به دادگاه مراجعه كند و بر اساس سند عادي كه هرچند رسمي نيست اما معتبر است، دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي را دهد.

•  معامله ملك بدون سند رسمي

چون فروشنده تحت هر شرايطي تكليف دارد سند رسمي را تنظيم كند خريدار مي‌تواند از راهكار قانوني الزام به تنظيم سند رسمي استفاده كند. در اين‌صورت دادگاه نيز طبق قوانين حكم صادر مي‌كند.

• مبايعه‌نامه با ذكر تنظيم سند رسمي

 تاريخ دقيق مشخص شده است: در اين صورت دو طرف معامله بايد در آن تاريخ در محضري كه توافق كردند يا مي‌كنند حاضر شوند و تشريفات قانوني آن را انجام دهند.  در اينجا اگر يك طرف بدون عذر موجه و قانوني تا پايان وقت اداري حضور پيدا نكند، طرف ديگر مي‌تواند گواهي عدم حضور بگيرد اما اين گواهي ربطي به الزام به تنظيم سند رسمي ندارد.
 تاريخ دقيقي براي تنظيم سند پيش‌بيني نشده است: در اين حالت با دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي، دادگاه تاريخي را مشخص مي‌كند.

• آزاد نبودن سند ملك موردمعامله

  گاهي هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملك تحقيق نمي‌شود و خريدار آن را مي‌خرد و با فروشنده تاريخي را براي تنظيم سند رسمي در نظر مي‌گيرند. گاهي هم فروشنده فكر مي‌كند تا تاريخ تنظيم سند رسمي مي‌تواند سند ملك را آزاد كند اما موفق نمي‌شود. به هرحال، اگر در رسيدگي به دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي، دادگاه متوجه شود سند ملك آزاد نيست و مثلاً در رهن بانك يا بازداشت است، نمي‌تواند به تنظيم سند رسمي حكم دهد و لازم است خريدار دادخواست فك سند هم به دادگاه ارائه دهد كه البته روند سند رسمي را طولاني‌تر و مشكل‌تر مي‌كند.

•  همه چيز قانوني است اما فروشنده حاضر نيست!

  اگر با دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي، دادگاه به نفع خريدار حكم داد و با وجود تشريفات قانوني و طي شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداري و به تعهد خود عمل نكند، نماينده دادگاه به جاي او در دفتر اسناد رسمي امضا مي‌كند.

•  فوت خريدار قبل از تنظيم سند رسمي

  اگر خريدار قبل از تنظيم سند رسمي فوت كند ورثه قانوني او مي‌توانند آن را از فروشنده بخواهند و اگر امتناع كند مي‌توانند از طريق دادگاه و الزام به تنظيم سند رسمي اقدام كنند.

• معامله با سندهاي غير تك‌برگي

در صورت معامله ملك با سند دفترچه‌اي و غيرتك برگي، باز هم فروشنده وظيفه تنظيم سند رسمي طبق جديدترين قوانين را دارد كه اكنون سند تك برگي است. بنابراين در اينجا هم اگر فروشنده خودداري كند فروشنده حق درخواست الزام به تنظيم سند رسمي را دارد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب زن از شوهرش چه اموالي را به ارث مي‌برد؟ مطالعه كنيد.