قوانين بسيار مهم كه هر موجر و مستاجري بايد بدانند

هم‌زمان با افزايش هزينه خريد خانه، روند اجاره نشيني نيز رو به افزايش است اما به دليل آگاهي نداشتن افراد از حقوق مترتب بر اين عقد، مشكلات مختلفي براي طرفين پيش مي‌آيد.

نكات حقوقي مهم و زيادي در زمينه قرارداد اجاره وجود دارد كه دانستن آن چه براي مستاجرين و چه براي موجرين، لازم است تا مبادا دچار مشكلات حقوقي بعدي شوند. در اين نوشتار از مجله دلتا موضوع قوانين مهم براي موجر و مستاجر را بررسي مي‌كنيم.

•  پرداخت هزينه‌هاي خانه اجاره‌اي

ماده ۴۸۶ در اين باره مقرر مي‌دارد كه تعميرات و همه مخارجي كه در عين مستاجره براي استفاده از آن لازم باشد بر عهده مالك يا موجر است. آن تعميراتي كه به خود عين ملك اجاره‌اي ربطي پيدا نمي‌كند با مستاجر است و به موجر يا مالك ارتباطي پيدا نمي‌كند.

•  انجام كارهاي اضافي و تزئينات در واحد اجاره‌اي

نكته‌اي كه بايد به آن دقت كرد اين است كه اگر فرد مستأجر هزينه‌هايي را براي ملك انجام دهد يا مثلا تزئيناتي را براي ملك كه جدا نشدني است انجام دهد و از مالك و موجر اذن نداشته باشد هزينه آن را نمي‌تواند مطالبه كند مگر در مواردي كه باعث سختي زندگي شود و اذن و دسترسي به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود.

•  ذكر مدت در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره بايد دقت كرد كه مدتي براي آن ذكر شود و ذكر مدت در قرارداد علت اصلي صحيح بودن آن به حساب مي‌آيد زيرا در غير اين صورت آن اجاره باطل خواهد بود.

• عيب در مال اجاره‌اي

ماده ۴۷۸ مقرر مي‌دارد كه اگر عين اجاره‌اي عيب داشته باشد يا معيوب باشد مستاجر مي‌تواند به علت اين عيب قرارداد را فسخ كند اما اگر موجر عيب پيش آمده را تعمير كند و از آن رفع عيب كند ديگر براي مستأجر حق فسخي پيش نخواهد آمد.

•  فوت مستاجر يا موجر و تكليف اجاره

عقد اجاره عقدي لازم است و با فوت موجر يا مستاجر قرارداد اجاره تا پايان مدت باقي و پابرجاست. مگر آن كه اين امر در قرارداد قيد شود كه در صورت فوت مستاجر يا مالك اجاره منحل شود. اما در غير اين صورت در حالتي كه مستاجر فوت شود اجاره به وراث وي مي‌رسد.

•  انجام تغييرات توسط موجر

در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستاجر مالك منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده كامل خواهد كرد. در اينجا بايد به عنوان يك مستاجر حقوق خود را بدانيد كه يكي از آنها اين است كه موجر نمي‌تواند در مدت اجاره تغييري در عين اجاره‌اي انجام دهد. براي مثال موجر نمي‌تواند به اين دليل كه الان مصالح ساختماني ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملك اجاره‌اي را تغييراتي بدهد.

•  عيب دار شدن عين مستاجره يا خراب شدن عين مستاجره

يكي ديگر از قوانين مهم براي موجر و مستاجر آن است كه مستاجر امين تلقي مي‌شود و به اين امين بودن احكامي بار مي‌شود. مثل اين كه اگر در عين مستاجره خرابي به وجود آيد وي مسئول نخواهد بود مگر آن‌كه ثابت شود در نگهداري آن تعدي و تفريط كرده است.

•  شرط كردن ضمن اجاره

در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممكن است شروط و توافقات فرعي داشته باشند براي مثال مستاجر ممكن است شرط كند و ضمن قرارداد اجاره كه طرف چند مدت موجر موظف است كه قسمت ديوارهاي خانه را رنگ آميزي يا دكوراسيون كند يا شروط ديگري كه افراد ممكن است چه مربوط به اجاره يا غير آن باشد انجام دهند در اين صورت اگر هر كدام ضمن اجاره شرطي كرده باشند و ديگر از انجام شرط تخلف كند فردي كه شرط به نفع وي بوده مي‌تواند فوراً قرارداد اصلي اجاره را فسخ كند.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب آيا مرگ پايان قرارداد است؟ را مطالعه كنيد.