نگراني‌هاي مالك يا مستاجر در قرارداد اجاره

قرارداد اجاره بعد از فوت موجر يا در صورت فوت مستاجر، دچار شرايط ويژه‌اي مي‌شود.

اگر در مدت اجاره‌نامه هر كدام از طرفين فوت كنند، ممكن است شرايط قرارداد به‌طور كلي تغيير كند. بدون شك، قراردادي كه توسط طرفين امضا شده است، شخص موجر و مستاجر را معرفي مي‌كند. بنابراين، مسئوليت اين قرارداد به عهده دو شخصي است كه قرارداد را امضا كرده‌اند. حال به نظر شما، بعد از فوت هر كدام از اين دو شخص مسئوليت قرارداد به عهده چه اشخاصي خواهد بود؟ در اين نوشتار از مجله دلتا به موضوع تاثير فوت مستاجر در عقد اجاره مي‌پردازيم.

آيا قرارداد اجاره با فوت طرفين فسخ مي‌شود؟

براساس ماده ۴۹۷ قانون مدني اگر مستاجر فوت كند يا مرگ موجر پيش بيايد، قرارداد اجاره با فوت آن‌ها باطل نمي‌شود.

قرارداد اجاره يك عقد لازم است. لازم بودن اين قرارداد، به اين معني است كه موجر و مستاجر تا پايان مدت قرارداد، ملزم خواهند بود كه به آن عمل كنند.

حال اگر پيش از مدت تعيين شده براي قرارداد، هر كدام از طرفين فوت كنند، باز هم شرط لازم بودن قرارداد، برقرار است.

البته بايد ذكر كنيم كه در صورت وجود چند شرط بعد از فوت موجر يا مستاجر، قرارداد اجاره نيز باطل مي‌شود.

شرط مباشرت در قانون فوت مستاجر

اگر در حين نوشتن قرارداد، شرط گذاشته شود كه اجاره به شرط مباشرت مستاجر است، پس از فوت مستاجر، مالك مي‌تواند قرارداد اجاره را باطل اعلام كند.

شرط مباشرت به اين معني است كه ملك استيجاري، فقط توسط مستاجر استفاده شود. با مرگ مستاجر، عملا يكي از طرفين قرارداد وجود ندارد. در اين شرايط، با توجه به ماده ۴۹۷، مي‌توانيد قرارداد را فسخ كنيد.

شرط طول عمر موجر در اجاره‌نامه

فوت موجر در عقد اجاره، دو حالت را ايجاد مي‌كند. اگر در متن قرارداد به شرط عمر موجر اشاره شده باشد، قرارداد صرفا در زمان حيات او انجام شود.

بنابراين، با فوت در اجاره، قرارداد باطل مي‌شود. اين شرايط اغلب زماني ايجاد مي‌شود كه شخص ثالث وجود داشته باشد. يعني شخصي به غير از موجر، مالك ملك اجاره‌اي باشد. در اين شرايط، به محض فوت موجر، قرارداد باطل خواهد بود.

صلح عمري مالك پيش از عقد اجاره

يكي از متداول‌ترين عواملي كه به موجب آن شرط طول عمر برقرار مي‌شود، صلح عمري است. اگر مالك، ملك خود را صلح عمري كرده باشد، به اين معنا است كه فقط در طول عمر مي‌تواند از منافع ملك استفاه كند. يعني ملك را اجاره دهد يا از آن به نحو ديگري بهره ببرد.

در چنين شرايطي با فوت مالك، حق بهره برداري از اين اموال به متصالح مي‌رسد و به اين ترتيب، قرارداد اجاره نيز باطل مي‌شود.

پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با نكات حقوقي در اين زمينه، اختيارات قانوني كه شما در معاملات داريد مطالعه كنيد.