خريد و فروش وكالتي اموال

امروزه رايج است در معاملاتي كه نيازمند ثبت و تنظيم سند رسمي است، به دلايل مختلف فروشنده به خريدار وكالت بلاعزل در فروش اعطا مي‌كند.

از جمله دلايل خريد و فروش وكالتي اموال ، مي‌توان به در دسترس نبودن سند رسمي ملك، آماده نبودن سند تفكيكي، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولاني بودن فرآيند انتقال رسمي سند و … اشاره كرد. اين امر خطرات بسياري براي خريدار به دنبال دارد كه نبايد از آن غافل بود. در اين‌ نوشتار از مجله دلتا به بررسي خريد و فروش وكالتي اموال مي‌پردازيم.

تصور نادرست مالك شدن با اخذ وكالت بلاعزل در فروش

افراد تصور مي‌كنند كه با اخذ وكالت بلاعزل در فروش، مالك ملك شده‌اند. حال آنكه اين يك تصور اشتباه است و وكالت در فروش صرفا اعطاي نمايندگي از طرف موكل به وكيل است. اين وكالت هيچ حق مالكيتي براي خريدار ايجاد نمي‌كند.

راه حل مناسب براي حل اين مشكل اين است كه اگر تنظيم سند رسمي به هر دليلي براي طرفين مقدور نيست و مي‌خواهند معامله وكالتي انجام دهند، در كنار وكالت بلاعزل در فروش، يك مبايعه‌نامه نيز تنظيم كنند.

با وجود مبايعه‌نامه، حق مالكيت براي خريدار ايجاد مي‌شود.  در صورتي كه وكالت‌نامه به هر دليلي منفسخ شود، حق مالكيت فرد از بين نخواهد رفت. خريدار در اين‌صورت اين امكان را خواهد داشت كه تنظيم سند رسمي به نام خود را تقاضا كند.

شرط باقي ماندن وكالت بعد از فوت موكل

گاهي تصور مي‌شود در صورتي كه در عقد وكالت شرط شود كه «وكالت ولو بعد از فوت موكل باقي است» در اين‌صورت وكالت با فوت از بين نمي‌رود. اين تصور نيز اشتباه است و ممكن است از اين شرط استنباط شود كه مقصود طرفين وصيت بوده است چرا كه وكالت بعد از فوت موكل با هيچ شرطي باقي نخواهد ماند.

در اين‌صورت، فرد ناچار است اثبات كند كه عقد ميان او و فروشنده، وصيت بوده است و نه وكالت. اثبات اين امر هم كاري دشوار و گاه غيرممكن است.

انجام مورد وكالت توسط فروشنده

يكي ديگر از تصورات نادرست افراد از وكالت بلاعزل اين است كه با اعطاي اين وكالت، ديگر فروشنده حقي بر مال موردنظر ندارد و نمي‌تواند نسبت به آن معامله كند. واقعيت اين است كه با اعطاي وكالت بلاعزل نيز، فروشنده حق عزل وكيل را ندارد، اما اين حق را دارد كه كماكان مورد وكالت را خودش انجام دهد. به اين ترتيب وكالت مورد نظر منفسخ مي‌شود.

راه حل اين مشكل نيز تنظيم مبايعه‌نامه عادي در كنار وكالت بلاعزل است. با تنظيم مبايعه‌نامه، مالكيت فروشنده از بين مي‌رود و در صورتي كه مال را به شخص ديگري بفروشد، مرتكب جرم فروش مال غير شده است. مي‌توان عليه وي شكايت كيفري مطرح كرد و به مجازات كلاهبرداري محكوم خواهد شد.

همچنين در صورتي كه مبايعه‌نامه عادي تنظيم نشده باشد، ولي به موجب شرط ضمن عقد لازم ديگري فروشنده حق فروش ملك را از خود سلب كند، ديگر نمي‌تواند مورد وكالت را خودش انجام دهد. در اين‌صورت نيز وكالت بلاعزل از استحكام بيشتري برخوردار خواهد بود.

توقيف مال بعد از فروش وكالتي

يكي ديگر از خطراتي كه خريدار وكالتي را تهديد مي‌كند، امكان توقيف مال بعد از خريد وكالتي توسط طلبكاران فروشنده است. چرا كه مال موردنظر هنوز بطور رسمي به نام فروشنده است. بنابراين مال وي قابل توقيف است.

براي مقابله با چنين خطري، خريدار بايد بتواند اثبات كند كه قبل از توقيف مال توسط طلبكاران، اين مال به وي منتقل شده است. با اثبات اين امر، وي مي‌تواند رفع توقيف مال را بخواهد اما اين امر نيز منوط به طرح دعوي در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله است و براي مدتي مال را از دسترس خريدار خارج مي‌كند و به وي ضرر وارد مي‌شود.

براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر توقيف ملك براي مهريه را مطالعه كنيد.