ملك

زماني كه مالك ملكي فوت مي‌كند، طبق قانون، ملك به وراث وي انتقال مي‌‎يابد. در اين مواقع به اين ملك، ملك ورثه‌اي مي‌گويند. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي نكات خريد ملك ورثه ‌اي مي‌پردازيم.

خريد ملك ورثه‌‌اي

در خريد ملك ورثه‌‌‌اي لازم است به يك سري نكات توجه داشته باشيد كه عبارتند از:

بررسي گواهي انحصار وراثت

براي خريد يك ملك ورثه‌اي در وهله اول لازم است بدانيد ورثه مالك چه كساني هستند و به عبارت ديگر شما با چه كساني طرف هستيد؟
بدين منظور، قبل از خريد ملك، از ورثه بخواهيد گواهي انحصار وراثت را به شما نشان دهند و شما نيز حتماً يك كپي از آن بگيريد.

مطمئن شويد كه ملك متعلق به متوفي است

مسلماً در صورتي شما مي‌توانيد ملكي را از ورثه خريداري كنيد كه متعلق و به نام مالك فوت شده باشد و نه شخص ديگر. بنابراين براي اطمينان لازم است خريدار، سند ملك را ملاحظه كند تا در اين خصوص شبه‌اي وجود نداشته باشد.

اطمينان از رضايت همه وارثان براي فروش ملك

شما در صورتي مي‌توانيد يك ملك ورثه‌‌اي كه بين چند ورثه تقسيم شده است را خريداري كنيد كه همه آن‌ها به فروش ملك راضي باشند؛ در غيراينصورت، حتي اگر همه ورثه به فروش ملك راضي باشند و حتي يك نفر راضي نباشد، نمي‌توان ملك را خريداري كرد. البته در صورت عدم حضور يكي از ورثه به هر دليلي از جمله خارج از كشور بودن يا بيماري و… حضور و اعلام رضايت وكيل وي نيز كافي است.

بررسي مفاصا حساب مالياتي ملك

مفاصا حساب ماليات بر ارث، سندي است كه توسط اداره ماليات صادر مي‌شود و براي خريد ملك ورثه ‌اي به آن نياز است.

بررسي قيم‌نامه در صورت وجود ورثه صغير در ميان وراث

در صورتي كه در ميان وراث متوفي ورثه صغيري وجود داشته باشد، مي‌بايست براي او قيم تعيين شده باشد؛ زيرا خود صغير نمي‌تواند طرف معامله ملك ورثه‌اي شما واقع شود. بنابراين، چنانچه در گواهي انحصار وراثتي كه از ورثه گرفتيد، نام صغيري وجود دارد حتما قيم‌نامه او را بررسي كنيد.

اطمينان از نبود وصيت‌نامه

در صورتي كه تمام يا بخشي از ملك ورثه اي طبق وصيت به كسي واگذار شده است، شما بايد ملك را از آن شخص خريداري كنيد و يا در صورتي كه بخشي از ملك به موجب وصيت به او منتقل شده باشد او هم بايد هنگام معامله حضور داشته باشد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي بيشتر با مطالب حقوقي مطلب وصيت نامه در چه صورتي باطل است؟ را مطالعه كنيد.

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

سند مالكيت يكي از مهمترين سند‌هاي حقوقي به شمار مي‌رود، اما گاهي اوقات ممكن است بخواهيم سند مالكيت را ابطال يا اصلاح كنيم كه در اين صورت بايد بر اساس قانون پيش برويم. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي نحوه باطل كردن سند رسمي مي‌پردازيم.

باطل كردن سند رسمي

يكي از نكات حقوقي مهم در قانون اسناد مالكيت اين است كه اگر اسناد خدشه‌دار شوند يا نياز به اصلاح آن‌ها باشد، مي‌توان اسناد را به صورت قانوني ابطال و اصلاح كرد.

ابطال و اصلاح سند مالكيت ممكن است بدون حكم دادگاه صورت گيرد كه در اينصورت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف است كه طبق درخواست مراجع قانوني سند را باطل كند كه در اينصورت نيازي به حكم دادگاه نيست و سازمان ثبت اسناد خود وارد عمل مي‌شود. مواردي مانند اصلاحات اراضي و تقسيم آن‌ها از اين جمله موارد هستند. گاهي اوقات هم باطل كردن سند مالكيت توسط اداره ثبت انجام مي‌شود در اينصورت فرد بايد به اداره ثبت مراجعه كرده و بدون حكم دادگاه اقدام به ابطال سند كند.

در ماده ۲۵ قانون ثبت، اختيار ابطال يا اصلاح سند مالكيت به هيات نظارت سپرده شده است و بر اساس اين ماده «چنانچه در اثر بي‌دقتي و اشتباه نويسنده در سند مالكيت و… اشتباهي رخ داده باشد، چنانچه ثبت دفتر املاك يا سند مالكيت، داراي مغايرت و مخالفت با سند رسمي باشد يا ثبت دفتر املاك يا سند مالكيت، داراي مغايرت و مخالف حكم نهايي دادگاه باشد و همچنين اشتباهاتي در جريان عمليات مقدماتي رخ دهد و در دفتر املاك نيز وارد شود و چنانچه اشتباهاتي در عمليات تفكيكي رخ داده و در دفتر املاك نيز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره شده، اصلاح يا ابطال سند مالكيت در صلاحيت هيات نظارت خواهد بود.»

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب خريد ملك ورثه‌‌اي و نكات آن را مطالعه كنيد.

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

سند مالكيت يكي از مهمترين سند‌هاي حقوقي به شمار مي‌رود، اما گاهي اوقات ممكن است بخواهيم سند مالكيت را ابطال يا اصلاح كنيم كه در اين صورت بايد بر اساس قانون پيش برويم. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي نحوه باطل كردن سند رسمي مي‌پردازيم.

باطل كردن سند رسمي

يكي از نكات حقوقي مهم در قانون اسناد مالكيت اين است كه اگر اسناد خدشه‌دار شوند يا نياز به اصلاح آن‌ها باشد، مي‌توان اسناد را به صورت قانوني ابطال و اصلاح كرد.

ابطال و اصلاح سند مالكيت ممكن است بدون حكم دادگاه صورت گيرد كه در اينصورت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف است كه طبق درخواست مراجع قانوني سند را باطل كند كه در اينصورت نيازي به حكم دادگاه نيست و سازمان ثبت اسناد خود وارد عمل مي‌شود. مواردي مانند اصلاحات اراضي و تقسيم آن‌ها از اين جمله موارد هستند. گاهي اوقات هم باطل كردن سند مالكيت توسط اداره ثبت انجام مي‌شود در اينصورت فرد بايد به اداره ثبت مراجعه كرده و بدون حكم دادگاه اقدام به ابطال سند كند.

در ماده ۲۵ قانون ثبت، اختيار ابطال يا اصلاح سند مالكيت به هيات نظارت سپرده شده است و بر اساس اين ماده «چنانچه در اثر بي‌دقتي و اشتباه نويسنده در سند مالكيت و… اشتباهي رخ داده باشد، چنانچه ثبت دفتر املاك يا سند مالكيت، داراي مغايرت و مخالفت با سند رسمي باشد يا ثبت دفتر املاك يا سند مالكيت، داراي مغايرت و مخالف حكم نهايي دادگاه باشد و همچنين اشتباهاتي در جريان عمليات مقدماتي رخ دهد و در دفتر املاك نيز وارد شود و چنانچه اشتباهاتي در عمليات تفكيكي رخ داده و در دفتر املاك نيز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره شده، اصلاح يا ابطال سند مالكيت در صلاحيت هيات نظارت خواهد بود.»

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب خريد ملك ورثه‌‌اي و نكات آن را مطالعه كنيد.

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

يكي از مسائل حقوقي مهم در امر خريد خانه تنظيم قولنامه است. افرادي كه قصد خريد خانه را دارند، پس از ديدن و پسنديدن خانه‌ مورد نظر، موافقت خود را به مشاور املاك مربوطه اعلام مي‌كنند و مشاور املاك نيز اقدام به نوشتن قراردادي بين خريدار و فروشنده مي‌كند كه به آن قولنامه مي‌گويند. در اين قولنامه بايد به نحوه انتقال سند و فسخ معامله نيز توجه كرد. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي تنظيم قولنامه ملك مي‌پردازيم.

 جزئيات تنظيم قولنامه ملك چه مواردي است؟

• اولين و مهم‌ترين بخش در قولنامه مشخصات خريدار، فروشنده و ملك مورد نظري است كه قرار است معامله بر سر آن صورت بگيرد.
• در اين سند همچنين زمان آغاز و پايان معامله ذكر مي‌شود و همچنين طرفين بنا به توافقي كه بين خودشان مي‌كنند، حقي را براي فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرايط خاص در نظر مي‌گيرند.
• معمولا در قولنامه‌ها هزينه‌اي را به عنوان ضمانت اجرايي يا خسارت در نظر مي‌گيرند كه در مواقع لازم از سوي هر كدام از طرفين معامله، به ديگري پرداخت مي‌شود، به اين هزينه اصطلاحاً وجه التزام مي‌گويند، كه پايبندي هر دو طرف به معامله را تضمين مي‌كند.

هنگام تنظيم قولنامه ملك به چه نكاتي بايد توجه كرد؟

• يكي از مسائل حقوقي مهم آن است كه بنگاه املاك بايد از اتحاديه‌ مشاورين املاك مجوز رسمي داشته باشد تا صلاحيت تنظيم قولنامه را داشته باشد.

• گاهي ممكن است ملك مورد معامله تحت مالكيت چند نفر باشد، در اينصورت تمام آن‌ها بايد پاي معامله حضور داشته باشند يا اينكه يك نفر به وكالت از همه‌ آن‌ها در معامله حضور يابد. دقت داشته باشيد كه اين وكالت بايد به صورت محضري در دفترخانه‌ اسناد رسمي ثبت شده باشد و اصل آن ارائه شود. در غير اين صورت هرگونه دست خط يا مهر و امضا يا حتي سربرگ‌هاي شركتي فاقد اعتبار قانوني است و ممكن است در آينده سبب بروز مشكلاتي شود. براي استعلام اصالت وكالت‌نامه يا حضورا به دفترخانه‌اي كه وكالت تنظيم شده است مراجعه كنيد يا از طريق سايت اداره ثبت استعلام بگيريد.

• نحوه‌ پرداخت‌ها و واگذاري‌ها در قولنامه به صورت دقيق بايد ذكر شود. اگر خريدار قرار است چك ارائه كند، بايد مشخصات چك به صورت دقيق در قولنامه بيايد و اگر مداركي مانند اصل سند از سوي فروشنده بايد ارائه شود، عنوان آن‌ها در قولنامه بايد ثبت شود.

• در پايان تنظيم قولنامه بايد مهر و امضا بنگاه و همچنين امضا طرفين قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضا خود طرفين، هركدام از آن‌ها بايد دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نيز محل مربوطه در قولنامه را امضا كنند

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي بيشتر با مطالب حقوقي مطلب خريد ملك ورثه‌‌اي و نكات آن را مطالعه كنيد.

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​

در تعيين ملك براي مهريه شرايط متفاوتي وجود دارد كه اگر افراد هنگام تعيين مهريه به اين شرايط آگاه نباشند، ممكن است بعد‌ها براي احقاق حق خود دچار دردسر شوند.

​

به طور كلي و بنا بر مقررات شرع و قانون، هر چيزي كه ماليت داشته باشد، مي‌توان آن‌ را به عنوان مهريه يا صداق تعيين كرد. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي موضوع تعيين ملك براي مهريه مي‌پردازيم.

تعيين ملك براي مهريه

براي ثبت ملك به‌عنوان مهريه مداركي لازم است كه بايد در هنگام عقد در دفتر ازدواج آماده باشد. تمام مداركي كه براي انتقال ملك نياز است و معمولا فروشنده آن‌ها را به دفتر ثبت اسناد رسمي ارائه مي‌دهد؛ از جمله برگه استعلام از ثبت، گواهي از دارايي مبني بر پرداخت ماليات و گواهي از شهرداري براي اثبات پرداخت عوارض و همچنين سند رسمي ملك.

در صورتي كه زوج تمام اين مدارك را آماده كند و همراه خود به دفتر ازدواج بياورد،‌ سردفتر ازدواج هم در قباله ازدواج مشخصات ملك را به عنوان مهريه زوجه وارد مي‌كند. مثلاً اين‌طور مي‌نويسد كه «منزل مسكوني با فلان مساحت و به اين شماره واقع در فلان محله و …» بعد از مشخصات منزل، بايد سردفتر شماره گواهي دارايي و شهرداري و شماره استعلام ثبتي را هم درج كند.

​

بسياري از افراد پيش از ازدواج با يكديگر توافق مي‌كنند تا مهريه آن‌ها خانه‌اي باشد كه قرار است در آينده در آن سكونت داشته باشند، اما اين شرط در عقدنامه كه در صورت خانه‌دار شدن زوج چند دانگ آن به عنوان مهريه به نام زوجه مي‌شود، فاقد اعتبار و باطل است. قرار دادن ملكي كه هنوز خريداري نشده به عنوان مهريه، چون هنوز وجود ندارد و ماليت پيدا نكرده، باطل است.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب تكليف مهريه پس از فوت زن يا شوهر را مطالعه كنيد.

همچنين بخوانيد:

در زمان بخشش مهريه به چه نكاتي بايد توجه كرد؟

با ازدواج مجدد زن مهريه قطع مي‌شود؟

در چه مواردي مهريه به زن تعلق نمي‌گيرد؟

به زن خيانتكار مهريه تعلق مي‌گيرد؟

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​

​

تاخير در تحويل ساختمان از جمله تاخير‌هاي رايجي است كه در قراردادهاي ملكي مشاهده و به موجب آن دعاوي زيادي هم مطرح مي‌شود.

​

يكي از مهم‌ترين مواردي كه قانونگذار بر آن تاكيد بسياري دارد تحويل دادن ملك در زمان مقرر است، زيرا يكي از دعاوي رايجي كه دادگاه‌ها به آن رسيدگي مي‌كنند مواردي است كه مربوط به تاخير در انجام تعهدات مي‌شود. در قرارداد‌هاي خريد و فروش ملك معمولا ذكر مي‌شود كه فروشنده موظف است ظرف مدت زمان مشخصي ملك را به خريدار آن تحويل دهد. به دنبال كوتاهي فروشندگان املاك و انجام ندادن اين تعهدات قانوني، دعاوي متعددي از سوي خريداران ملك در دادگاه‌ها از اين بابت مطرح مي‌شود. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي دير كرد تحويل ملك به خريدار مي‌پردازيم.

دير كرد تحويل ملك

اگر در تاريخي كه دو طرف معامله آن را تعيين كرده‌اند ساختمان تحويل داده نشود، مشتري مي‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواستي را در اين باره تنظيم كند و علاوه بر آن خريدار مي‌تواند خسارت دير كرد را هم از فروشنده دريافت كند. خسارت با توافق طرفين در قرارداد نوشته مي‌شود، اين خسارت مي‌تواند به صورت روزانه يا به صورت ماهانه محاسبه شود و مبلغ آن هم بايد حتما در قرارداد نوشته شود و پس از آن دو نفر شاهد آن را امضا كنند. در صورتي كه فروشنده ملك را در زمان مقرر تحويل ندهد، قانون حتما با او برخورد مي‌كند و خسارت مشخصي را  به خريدار مي‌دهد. بر اساس آنچه كه در قانون آمده است اين حق براي خريدار وجود دارد تا براي دفاع از حق خود به مراجع قانوني مراجعه كند و در  صورتي كه دو طرف در قرارداد خود مبلغ جريمه را ذكر نكرده باشند، قانون‌گذار آن را تعيين مي‌كند.

همچنين بخوانيد:

فريب در معامله

چه كساني ممنوع المعامله هستند؟

واريز اشتباه پول به حساب ديگري

نحوه اعتراض به خلافي خودرو

اثبات جرم از طريق پيامك ممكن است؟

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​