معاملات ملكي

در اجراي معاملاتي كه افراد منعقد مي‌كنند هر دو طرف بايد نسبت به انجام تعهد طرف مقابل اطمينان حاصل كند. از اين رو در قراردادها هميشه مواردي بابت تضمين قيد مي‌‎شود.

قراردادهايي كه در بنگاه‌هاي معاملاتي يا بيرون از آن‌جا تحت عنوان بيع‌نامه يا قولنامه تنظيم مي‌شود، سندي عادي است. به همين دليل خريدار و فروشنده بايد در تنظيم آن نهايت دقت را داشته باشند تا بعدها دچار مشكل نشوند. در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع تضمين كردن معاملات ملكي مي‌پردازيم.

در وثيقه يا در رهن و توقيف بودن ملك

هنگام خريد يك ملك خريدار بايد مشخصات ملك را، با آنچه در سند قيد شده است مطابقت دهد. همچنين مشخص شود كه ملك در وثيقه، رهن يا در توقيف نباشد.

احراز سمت

هرگاه فروشنده‌اي كه قولنامه را امضا مي‌كند مالك نباشد، بلكه وكيل يا ولي يا قيم مالك باشد، خريدار بايد مدارك وجود اين سمت‌ها را بررسي و احراز كند. همچنين بايد ببيند آيا وكيل در وكالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن مبلغ معامله را دارد يا ندارد.

گواهي انحصار وراثت

اگر مورد معامله ملك موروثي است و از طريق ارث به فروشنده رسيده است، خريدار بايد گواهي انحصار وراثت را ببيند. همچنين فتوكپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و تسويه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه كند.

خريدار تا زماني‌كه مورد معامله را تحويل نگرفته يا اينكه مورد معامله با سند رسمي به نام او نشده است، بايد از پرداخت تمام مبلغ مورد معامله خودداري كند.

فروشنده نيز بايد مورد معامله را قبل از دريافت تمام مبلغ به خريدار تحويل ندهد. حتما در خصوص پرداخت مابقي مبلغ از طرف خريدار، زمان تعيين كرده و اين نكته را متذكر شود كه در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي‌‎تواند معامله را فسخ و برهم بزند.

استفاده از چك

هميشه تلاش خريدار بر اين است كه تمام پرداختي‌‎ها را به وسيله چك تضميني انجام دهد. تا اگر فروشنده منكر دريافت وجه شد، وسيله‌اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد.

اگر فروشنده مبلغ معامله را از طريق چك دريافت ‌كند، در صورت برگشت خوردن چك، تنها مي‌توان وجه چك را مطالبه كرد. دراين‌صورت نمي‌توان معامله را برهم زد. مگر اين‎كه دو طرف ضمن قرارداد بر اين مورد توافق كرده باشند.

توان مالي خريدار

لازم است از توان مالي خريدار براي پرداخت مبلغ معامله اطمينان حاصل شود. و شرط‌هايي در قولنامه آورده شود كه در صورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت، براي فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

امضاي مالكان

اگر مالكان متعدد باشند، حتما بايد زير قولنامه را همه مالكان امضا كنند. مگر اين‎كه به يك نفر وكالت در فروش بدهند كه دراين‌صورت وكيل از طرف همه مالكان قولنامه را امضا مي‌كند

الزام به تنظيم سند

اگر هر يك از دو طرف معامله از حضور در دفترخانه اسناد رسمي و انتقال سند مورد معامله خودداري كنند.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي مطلب كلاهبرداري در اجاره ملك را جدي بگيريد  را مطالعه كنيد.

يكي از مواردي كه معمولا در هر نوع قرارداد معاملات ملكي اعم از خريد و فروش و اجاره، در متن مبايعه‌نامه يا اجاره‌نامه درج مي‌شود، تعيين ضرر و زيان طرفين معامله است.

در فسخ قرارداد به صرف آن كه قانون آن را به رسميت شناخته است، نمي‌توان ادعاي ضرر و زيان كرد، مگر به واسطه آن قرارداد. مثل قرارداد اجاره كه در آن ضرري به فرد برسد. در اين نوشتار از مجله‌دلتا به ضرر و زيان فسخ قرارداد اجاره مي‌پردازيم.

فسخ در واقع به معناي بر هم زدن معامله‎ خريد بطور يك ‎طرفه است. يعني دو طرف معامله مي‎توانند با هم توافق كنند كه با توجه به شرايطي، معامله را برهم بزنند. 

اگر چه در عرف، مردم خسارتي را تحت عنوان خسارت پشيماني پيش‌بيني مي كنند، به اين عنوان كه اگر فرد از معامله پشيمان شود و قرارداد را فسخ كند بايد مبلغي را به طرف مقابل بدهد.

البته به نظر مي رسد توجيه اين نظر كمي مشكل باشد زيرا عقد لازم، عقدي است كه  قابل فسخ نيست، مگر آن كه طرف مقابل هم راضي شود كه در اينجا نام اين عمل مي‌شود اقاله.

حال مي‌توان اين‌گونه توجيه كرد كه آن پشيماني و مبلغ آن به عنوان خسارت، مبلغي است كه طرف مقابل براي راضي شدن به فسخ مي‌پردازد. زيرا براي مثال وقتي عقد منعقد شود ديگر كسي نمي‌تواند آن را بر هم بزند چون عقد لازم است مثل عقد اجاره، مگر آن كه آن مال اجاره‌اي معيوب باشد يا اينكه يكي از طرفين از تعهدات خود سرباز زده‌ باشد، كه در اين موارد مي‌توان قرارداد را فسخ كرد، در غير اين صورت فسخ فقط با توافق طرفين و اقاله ممكن است.

موارد فسخ قرارداد اجاره

يكي از موارد فسخ اجاره قبل از پايان يافتن مدت، آن است كه يكي از طرفين تعهدي كرده باشد ولي آن را انجام ندهد. در اينجا طرف مقابل مي‌‌تواند قرارداد را فسخ كند.

اگر در اين مورد بخواهد به علت عدم انجام تعهد خسارت بگيرد بايد ثابت كند كه از انجام نشدن اين تعهد خسارت و ضرري به وي وارد شده است و اگر نتواند ثابت كند كه از اين راه ضرري را متحمل شده است نمي‌تواند خسارتي بگيرد.

يكي ديگر از موارد فسخ، زياد بودن اجاره بها در حد آشكار و واضح است كه فرد مستاجر اگر به آن ناآگاه باشد مي‌تواند آن را فسخ كند.

مورد ديگر معيوب بودن يا معيوب شدن مورد اجاره است كه اينجا هم قرارداد توسط مستاجر قابل فسخ است.

به صرف فسخ اجاره، آن هم فسخي كه ناشي از منشا قانون است، نمي‌توان ضرر و زياني را مطالبه كرد، مگر موجر در تحويل عين مستاجره تعلل كند يا اينكه تعهدات خود را انجام ندهد و در اين راه به مستاجر زياني وارد شود كه در اينجا مستاجر مي‌تواند با اثبات زيان و اينكه اين زيان دقيقا ناشي از عدم انجام تعهدات موجر است مطالبه خسارت كند.

پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با نكات حقوقي در اين زمينه، الزام به تنظيم سند رسمي را مطالعه كنيد.