معامله

خريد خانه يا اجاره‌ آپارتمان يكي از پر چالش‌ترين كارهايي است كه همه‌ افراد به نوعي با آن سر و كار دارند. به همين خاطر اطلاع از مسائل حقوقي مرتبط با آن امري ضروري است.

خريد آپارتمان و پرداخت هزينه آن بخش عمده‌اي از سرمايه خريدار را به خود اختصاص مي‌دهد. يك خريد درست و مطمئن و ايمن مي‌تواند امنيت رواني و اقتصادي خريدار را كاملا تحت‌الشعاع خود قرار داده و اشتباه در آن نيز آسيب‌هاي جبران‌ناپذيري را براي وي به همراه داشته باشد. بنابراين لازم است خريداران محترم قبل از اقدام به خريد، همزمان در تنظيم سند بيع‌نامه و پس از خريد به نكات ذيل توجه نموده تا در آينده دچار مشكلات مربوط به آن نگردند. در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع نكات حقوقي مهم در معاملات مي‌پردازيم.

نكات مهم خريد پيش از تنظيم سند مبايعه‌نامه

با تحقيق از اهالي و ساكنين و مجاورين و حتي بنگاه‌هاي معاملات ملكي محل وقوع ملك از مالكيت و مشكلات نامعلوم ملك مطلع شويد.

از فروشنده بخواهيد قبل از حضور در دفتر مشاوره املاك اقدام به دريافت كدپستي تاييد شده از طريق اداره پست همان محل وقوع ملك نمايد.

چنانچه فروشنده به وكالت از طرف مالك اقدام مي‌نمايد، بايد:

• گواهي از دفترخانه تنظيم‌كننده سند وكالت ارايه نمايد. مبني بر اينكه اين وكالت همچنان معتبر است.
•  چنانچه ملك در تصرف مستاجر يا هر شخص ديگري است، از متصرف در مورد چگونگي توافقش با فروشنده در خصوص تخليه سوال بنماييد.

نكات مهم هم‌زمان با تنظيم سند مبايعه‌نامه

• فروشنده حتما اصول اسناد مربوط به مالكيت يا نمايندگي خود را در جلسه قرارداد حاضر نمايد.
• در قرارداد حتما تاريخ تنظيم سند رسمي بنام خود را مشخص نماييد.
• با ديدن سند مطمئن شويد كه ملك آزاد بوده و در رهن كسي نيست.
• ملك را بر اساس متراژ مندرج در سند مالكيت خريداري نماييد.
• به مشاوره املاكي جهت تنظيم قرارداد مراجعه نماييد كه داراي پروانه رسمي از اتحاديه مشاورين املاك بوده و اجازه صدور كد رهگيري را داشته باشد.
• پس از دريافت كد رهگيري مي‌توانيد به سايت اتحاديه مشاوران املاك مراجعه نموده و اصالت كد رهگيري خود را چك نماييد.
• فراموش نكنيد كه پس از تنظيم سند مبايعه‌نامه، مالك بايد اسناد مالكيت را جهت انجام مراحل اداري تنظيم سند نزد املاك به امانت بگذارد.
• از تمامي چك‌هاي صادره بابت پول معامله حتما كپي تهيه نموده و دريافت آن‌ها را فروشنده با امضاء تاييد و رسيد نمايد.
• حتما در قرارداد، شماره و مشخصات كامل دفترخانه مورد توافق و تنظيم‌كننده سند مالكيت را مشخص نماييد.

نكات مهم پس ازتنظيم سند مبايعه‌نامه

• براساس قرارداد و در تاريخ مقرر در دفترخانه‌اي كه جهت تنظيم سند با فروشنده توافق نموده‌ايد به همراه چك رمزدار الباقي پول معامله حاضر شويد. درصورت عدم حضور فروشنده در تاريخ مقرر حتما از سردفتر گواهي حضور خود يا عدم حضور فروشنده را مطالبه نماييد.
• فراموش نكنيد كه فروشنده بايد چند روز قبل از زمان مورد توافق به جهت تنظيم سند به نامتان، قبوض پرداخت عوارض و نوسازي و پسماند شهرداري و پرداخت ماليات را به دفترخانه ارايه نموده باشد.
• همچنين فراموش نكنيد كه پس از اتمام كار فروشنده مي‌بايست تمامي مدارك مربوط به مالكيت خود را همانند بنچاق، برگه خلاصه معامله، كپي وكالتنامه وكيل (چنانچه فروش به وكالت انجام شده باشد) و اصل سند مالكيت را تماما به شما تحويل نمايد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي مطلب همه چيز درباره استفاده از حياط در آپارتمان را مطالعه كنيد.

 ممنوع المعامله به شخصي اعم از حقيقي يا حقوقي گفته مي‌شود كه توسط مقامات قضايي از تصرف در اموال خود منع شده است.

گاهي افراد به دلايلي قانوني از انجام معاملات منع مي‌شوند. تنها افراد خاصي از انجام معامله منع مي‌شوند. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي افراد ممنوع المعامله مي‌پردازيم.

اشخاص ممنوع المعامله

افراد ممنوع المعامله عبارت‌اند از:

• تجار ورشكسته
• محكومين دادگاه‌ها
• اشخاصي كه عاقل، بالغ و رشيد نيستند، يا به عبارت ديگر فاقد اهليت هستند.

دليل ممنوعيت اشخاص گروه اول و دوم حمايت از افراد جامعه و نظم عمومي در معامله با افرادي است كه به سبب ملاحظات قانوني، سياسي يا اقتصادي در انجام معامله ممنوع و محدود شده‌‎اند. اين افراد از سوي مراجع قضايي به سبب ارتكاب جرايم يا بدهي يا ممنوعيت‌هاي قانوني ديگر بطور كلي ممنوع المعامله هستند و در مواردي برخي از اموال آن‌ها توقيف شده است.

اين افراد تا زماني كه از آن‌ها رفع ممنوعيت نشود، حق انجام معامله در خصوص املاك و ديگر دارايي‌هاي خود را نخواهند داشت. دليل و مبناي حقوقي ممنوعيت اشخاص دسته سوم، رعايت مصلحت گروهي از اشخاص به علت فقدان قوه سنجش مصلحت‌ آنها است. در واقع اين افراد به‌ خودي‌ خود قادر به درك و تشخيص مصلحت خود نيستند. بنابراين، قانونگذار با منع كردن اين افراد، راه سوءاستفاده از اموال آن‌ها را مسدود مي‌كند. دليل عمده ممنوعيت اين اشخاص، حمايت از حقوق آنهاست.

چگونه مي‌توان از ممنوع المعامله بودن يك شخص اطلاع پيدا كرد؟

از طريق دفاتر ثبت اسناد كشور و معاونت قضايي دادستاني كل كشور و ادارات ثبت اسناد و املاك مي‌توان جهت استعلام نسبت به وضعيت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پيدا كرد. بنابراين، قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگيري از بروز مشكلات بعدي از اين موضوع آگاهي كسب كنيد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر چه كساني ممنوع الخروج مي‌شوند؟ را مطالعه كنيد.

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​

به دليل خلا قانوني كه در سامانه كد رهگيري وجود دارد، ممكن است يك ملك به چندين نفر فروخته شود.

​

املاك و همچنين اسناد و مدارك مربوط به آن‌ها، معمولا از جمله اموال با ارزش به شمار مي‌روند. بنابراين نسبت به سوءاستفاده از اين اموال حساسيت وجود دارد و به همين دليل است كه قانون‌گذار در برابر اين گونه موارد، واكنش كيفري نشان مي‌دهد. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي فروش يك ملك به چند نفر مي‌پردازيم.

فروش يك ملك به چند نفر

از نظر قانون زماني كه مال يا ملكي توسط مالك آن، بيشتر از يك بار و به چندين نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خريدار نيز مال غير خريداري كرده است. بنابراين معامله معارض زماني صورت مي‌‎گيرد كه يك نفر بعد از اينكه ملك خود را به ديگري انتقال داد، دوباره در يكي ديگر از بنگاه‌هاي معاملات املاك، خود را مالك معرفي كرده و همان ملك را به شخص ديگري نيز مي‌فروشد.

​

معامله معارض از نظر قانوني چه حكمي دارد؟

مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك؛ هر كس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين (اصل مال) يا منفعت مالي اعم از منقول يا غير منقول، حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور كند، به مجازات حبس محكوم خواهد شد. بنابراين براي احراز و تشخيص جرم فروش يك ملك به چند نفر يكي از دو حالت زير بايد صورت گرفته باشد:

• هر دو معامله با سند رسمي انجام شده باشد.
• معامله اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمي ثبت شده باشد.

در معامله معارض هميشه اولين معامله، قانوني و معتبر خواهد بود. به اين دليل كه در اولين معامله ملك يا مال از تصاحب مالك خارج مي‎شود، معاملات بعد از آن كه بر روي همان ملك يا مال انجام شود، غيرقانوني است. بنابراين بي‌اعتباري معامله‌هاي بعدي به اين دليل است كه فروشنده در معاملات دوم به بعد، ديگر صاحب ملك نبوده و معامله‌اي كه انجام داده است، نيز اعتبار قانوني ندارد. از نظر حقوقي اگر در مال يا ملكي بيش از چند بار معامله انجام شده باشد، خريدار اول مالك قانوني محسوب خواهد شد و مي‌تواند با طرح دعوا در مراجع قضايي، باطل شدن معاملات بعدي را خواستار شود و اگر فرقي ندارد كه سند وي عادي يا رسمي باشد.

پيشنهاد مطالعه:  براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر تقسيم ارث خانه به چه صورت انجام مي‌شود؟ را مطالعه كنيد.

همچنين بخوانيد:

چه كساني ممنوع المعامله هستند؟

خريد و فروش وكالتي خودرو

قولنامه و نكات مهم آن

فريب در معامله

نكاتي كه بايد حين نوشتن قولنامه دستي رعايت كنيد

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​

​

به دليل خلا قانوني كه در سامانه كد رهگيري وجود دارد، ممكن است يك ملك به چندين نفر فروخته شود.

​

املاك و همچنين اسناد و مدارك مربوط به آن‌ها، معمولا از جمله اموال با ارزش به شمار مي‌روند. بنابراين نسبت به سوءاستفاده از اين اموال حساسيت وجود دارد و به همين دليل است كه قانون‌گذار در برابر اين گونه موارد، واكنش كيفري نشان مي‌دهد. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي فروش يك ملك به چند نفر مي‌پردازيم.

فروش يك ملك به چند نفر

از نظر قانون زماني كه مال يا ملكي توسط مالك آن، بيشتر از يك بار و به چندين نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خريدار نيز مال غير خريداري كرده است. بنابراين معامله معارض زماني صورت مي‌‎گيرد كه يك نفر بعد از اينكه ملك خود را به ديگري انتقال داد، دوباره در يكي ديگر از بنگاه‌هاي معاملات املاك، خود را مالك معرفي كرده و همان ملك را به شخص ديگري نيز مي‌فروشد.

​

معامله معارض از نظر قانوني چه حكمي دارد؟

مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك؛ هر كس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين (اصل مال) يا منفعت مالي اعم از منقول يا غير منقول، حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور كند، به مجازات حبس محكوم خواهد شد. بنابراين براي احراز و تشخيص جرم فروش يك ملك به چند نفر يكي از دو حالت زير بايد صورت گرفته باشد:

• هر دو معامله با سند رسمي انجام شده باشد.
• معامله اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمي ثبت شده باشد.

در معامله معارض هميشه اولين معامله، قانوني و معتبر خواهد بود. به اين دليل كه در اولين معامله ملك يا مال از تصاحب مالك خارج مي‎شود، معاملات بعد از آن كه بر روي همان ملك يا مال انجام شود، غيرقانوني است. بنابراين بي‌اعتباري معامله‌هاي بعدي به اين دليل است كه فروشنده در معاملات دوم به بعد، ديگر صاحب ملك نبوده و معامله‌اي كه انجام داده است، نيز اعتبار قانوني ندارد. از نظر حقوقي اگر در مال يا ملكي بيش از چند بار معامله انجام شده باشد، خريدار اول مالك قانوني محسوب خواهد شد و مي‌تواند با طرح دعوا در مراجع قضايي، باطل شدن معاملات بعدي را خواستار شود و اگر فرقي ندارد كه سند وي عادي يا رسمي باشد.

پيشنهاد مطالعه:  براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر تقسيم ارث خانه به چه صورت انجام مي‌شود؟ را مطالعه كنيد.

همچنين بخوانيد:

چه كساني ممنوع المعامله هستند؟

خريد و فروش وكالتي خودرو

قولنامه و نكات مهم آن

فريب در معامله

نكاتي كه بايد حين نوشتن قولنامه دستي رعايت كنيد

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​