حكم تخليه

حتي با بهترين مستاجران ممكن است با دشواري‌هاي تخليه ملك مواجه شويم كه در اين‌صورت برخلاف ميل باطني مجبور به گرفتن حكم تخليه خواهيم شد.

اگر قصد اخراج مستاجران را داشته باشيد، بايد بدانيد چگونه آن را انجام دهيد و در طول اين فرآيند چه چيزهايي در انتظارتان است. در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع گرفتن حكم تخليه در زمان كم مي‌پردازيم.

شرايط دريافت حكم تخليه

براي اينكه صاحبخانه بتواند حكم تخليه مستأجر را بگيرد، بايد يكسري شرايط را مورد بررسي قرار دهد. در غير اين‌صورت احتمالا به موفقيت دست نخواهد يافت.

• اگر مدت زمان اجاره كه در قرارداد مابين مستأجر و صاحبخانه به پايان رسيده باشد اما مستأجر به هر دليلي ملك را تخليه نكرده باشد، صاحبخانه مي‌تواند براي حكم تخليه اقدام كند.
• درصورتي كه  مستأجر بعد از گذشت سه ماه، نتوانسته باشد اجاره‌بهاي قرارداد شده را پرداخت كند، مالك مي‌تواند در صورت نياز حكم تخليه بگيرد.
• اگر مستأجر ملك اجاره شده را صرف كارهاي غيرقانوني كرده باشد، صاحبخانه مي‌تواند نسبت به دريافت حكم تخليه مراحل قانوني را پشت سر بگذارد.
• همچنين اگر مستأجر ملك اجاره شده را در اختيار كسي ديگر (به‌عنوان اجاره) قرار داده باشد نيز اين حق براي صاحبخانه محفوظ است كه حكم تخليه بگيرد.

مراحل دريافت گرفتن حكم تخليه در زمان كم

اگر نياز به دريافت حكم تخليه در مدت زمان كوتاهي داريد، كافي است كه صاحب ملك به شوراي حل اختلاف مراجعه كند. در ادامه درخواست تخليه ملك داشته باشد.

زماني‌كه حكم تخليه صادر شود، مستأجر به مدت ۲۰ روز به جهت اعتراض فرصت دارد. بعد از طي اين مدت زمان، حكم تخليه صادر و در نتيجه صاحبخانه براي اجرايي شدن آن درخواست مي‌دهد.

پر واضح است كه طبق قانون در اين شرايط نيز به مدت ۱۰ روز اجازه اعتراض به مستأجر داده خواهد شد و پس از آن حكم تخليه توسط ارگان‌هاي مربوطه اجرا مي‌شود.

دقت كنيد اگر قرارداد رسمي مابين مالك و مستأجر در نظر گرفته شده باشد، به جهت دريافت حكم تخليه بايد به دفتر اسناد رسمي مراجعه شود. مراحل انجام و دريافت اين حكم تفاوتي با مورد قبلي نخواهد داشت.

به‌طور كلي حتما متوجه شده‌ايد كه مدت زمان صدور حكم تخليه به شيوه بستن اجاره‌‌نامه‌ بستگي دارد.

پس از تأييد شدن اينكه مستأجر به دلايل ارائه شده توسط مالك بايد تخليه كند، صدور حكم فقط ۷۲ ساعت به طول خواهد انجاميد. اما همان‌طور كه مشخص است تا اجرايي شدن آن و انجام مراحل قانوني حداقل ۱ ماه زمان خواهد برد.

موانع اجراي گرفتن حكم تخليه در زمان كم

اگر مستأجر بتواند ثابت كند كه قرارداد اجاره را به هر نحو تمديد كرده است، اجراي حكم تخليه تا زمان اثبات يا رد ادعاي مستأجر به تعويق خواهد افتاد.

ضمنا اگر مستأجر مدعي شود كه سندهاي ارائه شده صاحبخانه جعلي است، صدور حكم تخليه انجام نخواهد شد.

در كنار اين موارد اگر مستأجر دادرسي فوري انجام دهد تا زمان بررسي ادعايش حكم تخليه صادر نخواهد شد يا در صورت صادر شدن به حالت تعليق در خواهد آمد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي فروش مال ديگران چه مجازاتي در پي خواهد داشت؟ را مطالعه كنيد.

ممكن است مستاجر براي استفاده بهتر از ملك مايل به زيباسازي آن باشد اما اگر قوانين مربوط به آن رعايت نشود مالك حق دارد حكم تخليه خانه را بگيرد.

بخش عمده‌اي از پرونده‌هاي مطرح شده در دستگاه قضا مربوط به دعاوي موجر و مستاجر است كه با شيوع كرونا تعداد آن‌ها بيشتر نيز شده است. در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع گرفتن حكم تخليه مستاجر مي‌پردازيم.

قانون‌گذار در مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌هاي ۵۶ و ۷۶ به بحث عقد اجاره و غيره پرداخته است. يكي از مصاديق دعواي بين موجر و مستاجر تخليه عين مستاجره يا فسخ قرارداد به علت تعدي و تفريط مستاجر است و در ماده ۴۸۷ قانون مدني و بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به اين موضوع پرداخته شده است.

آيا تغييراتي كه مستاجر در ملك ايجاد مي‌كند به مالك حق گرفتن حكم تخليه ملك را مي‌دهد؟

البته بايد بين تعميرات و تغييرات تفاوت قائل شد و اين دو را از يكديگر تفكيك كرد.

بنابراين صاحبخانه و مستاجر نيز مجاز هستند مواردي كه به آن تمايل دارند را در قرارداد خود بگنجانند. براي مثال مالك به مستاجر اجازه دهد تيغه وسط اتاق را بردارد يا ديوارها را كاغذ ديواري كند.

اما اصولا در قرارداد‌هاي موجر و مستاجر چيزي در مورد تغييرات و زيباسازي عين مستاجره ذكر نمي‌شود. بنابراين اساس را بر اين مي‌گذارند كه مستاجر حق تغيير ملك را ندارد. اما مسئله اين جا است كه آيا ايجاد هر تغييري مطلقا ممنوع است؟

در صورتي‌كه تغييرات به اساس ملك ضربه‌اي وارد نكند مستاجر منعي در انجام اين تغييرات نخواهد داشت.

براي مثال به شرطي كه كانال‌كشي كولر آسيبي به بناي ملك نزند مستاجر مجاز به انجام آن است. اما اگر در مورد اين كانال‌كشي با مالك توافق نكرده باشد نمي‌تواند هزينه اين كار را از او مطالبه كند.

گاهي حتي تغيير ايجاد شده آسيبي به ملك وارد نمي‌كند. براي مثال در ملك بنايي ساخته مي‌شود كه در بحث ماليات و مستقلات عرصه و اعيان موجب مي‌شود مالياتي بر عهده مالك قرار گيرد.

در تمام اين تغييرات موجر به محض اطلاع يافتن از ماجرا بايد نارضايتي خود را بيان كند. هم‌چنين اقدامات قانوني مانند ارسال اظهارنامه، درخواست كارشناس از شوراي حل اختلاف براي تامين دليل و غيره انجام دهد.

اما اگر نسبت به اين موارد سكوت كند سكوت او به رضايت ضمني تعبير مي‌شود لذا پس از پايان موعد اجاره نمي‌تواند خسارات وارد شده را از مستاجر مطالبه كند.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي  نكاتي براي جلوگيري از اختلافات مستاجران و صاحبخانه‌ها مطالعه كنيد.

معاون وزير راه و شهرسازي گفت: ستاد ملي كرونا ميزان مجاز افزايش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد اعلام كرده اما توافق مالك و مستاجر بر سر ارقامي بالاتر، غيرقانوني نيست.