قولنامه‌

قراردادي كه تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌هاي معاملاتي يا بيرون از آن‌جا تنظيم مي‌شود، سندي عادي است و به همين دليل طرفين (خريدار و فروشنده) بايد نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعدا دچار مشكل نشوند.

گاهي افراد قصد خريد يا فروش مالي را دارند، اما مقدمات آن فراهم نيست. مثلا خريدار پول كافي ندارد يا فروشنده بايد نسبت به تسويه حساب‌هاي شهرداري، دارايي و غيره اقدام كند. در اين حالت طرفين، قراردادي عادي تنظيم مي‌كنند. در آن متعهد مي‌شوند در زمان و مكان مشخصي (دفتر اسناد رسمي) حضور يابند و با شرايط تعيين‌شده در قرارداد، معامله را انجام دهند. به اين قرارداد تنظيم‌شده قولنامه گفته مي‌شود. در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع معامله ملك با قولنامه مي‌پردازيم.

 معامله ملك با قولنامه

بدين معنا كه در قولنامه فقط بيعانه پرداخت مي‌شود و طرفين به يكديگر مهلت مي‌دهند كه باقي‌مانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهيه شود. در غير اين‌صورت معامله‌اي انجام نخواهد شد.
قولنامه ممكن است رسمي يا عادي باشد. امتياز قولنامه رسمي بر قولنامه عادي اين است كه امتياز ذيل قولنامه رسمي از تكذيب و ترديد مصون است و اگر وجه التزامي در متن قولنامه رسمي قيد شده باشد، با جمع بودن شرايط خاص مي‌توان از طريق اجراي ثبت، تقاضاي صدور اجراييه كرد. اين در حالي است كه قولنامه عادي اين امتياز را ندارد.

آيا مي‌توان قولنامه را به عنوان سند معامله به حساب آورد؟

​

قولنامه نوعي قرارداد اوليه‌ بين طرف خريدار و طرف فروشنده است.

​

يكي از مسائل حقوقي مهم در امر خريد خانه تنظيم قولنامه است. افرادي كه قصد خريد خانه را دارند، پس از ديدن و پسنديدن خانه‌ مورد نظر، موافقت خود را به مشاور املاك مربوطه اعلام مي‌كنند و مشاور املاك نيز اقدام به نوشتن قراردادي بين خريدار و فروشنده مي‌كند كه به آن قولنامه مي‌گويند. در اين قولنامه بايد به نحوه انتقال سند و فسخ معامله نيز توجه كرد. در اين نوشتار از مجله اينترنتي دلتا به بررسي تنظيم قولنامه ملك مي‌پردازيم.

 جزييات تنظيم قولنامه ملك چه مواردي است؟

• اولين و مهم‌ترين بخش در قولنامه مشخصات خريدار، فروشنده و ملك مورد نظري است كه قرار است معامله بر سر آن صورت بگيرد.
• در اين سند همچنين زمان آغاز و پايان معامله ذكر مي‌شود و همچنين طرفين بنا به توافقي كه بين خودشان مي‌كنند، حقي را براي فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرايط خاص در نظر مي‌گيرند.

• معمولا در قولنامه‌ها هزينه‌اي را به عنوان ضمانت اجرايي يا خسارت در نظر مي‌گيرند كه در مواقع لازم از سوي هر كدام از طرفين معامله، به ديگري پرداخت مي‌شود، به اين هزينه اصطلاحا وجه التزام مي‌گويند، كه پايبندي هر دو طرف به معامله را تضمين مي‌كند.

(براي مشاوره حقوقي در خصوص قراردادها از طريق بخش پرسش و پاسخ حقوقي با ما در ارتباط باشيد.)

​

هنگام تنظيم قولنامه ملك به چه نكاتي بايد توجه كرد؟

• يكي از مسائل حقوقي مهم آن است كه بنگاه املاك بايد از اتحاديه‌ مشاورين املاك مجوز رسمي داشته باشد تا صلاحيت تنظيم قولنامه را داشته باشد.

• گاهي ممكن است ملك مورد معامله تحت مالكيت چند نفر باشد، در اين صورت تمام آن‌ها بايد پاي معامله حضور داشته باشند يا اينكه يك نفر به وكالت از همه‌ آن‌ها در معامله حضور يابد. دقت داشته باشيد كه اين وكالت بايد به صورت محضري در دفترخانه‌ اسناد رسمي ثبت شده باشد و اصل آن ارائه شود. در غير اين صورت هرگونه دست خط يا مهر و امضا يا حتي سربرگ‌هاي شركتي فاقد اعتبار قانوني است و ممكن است در آينده سبب بروز مشكلاتي شود. براي استعلام اصالت وكالت‌نامه يا حضورا به دفترخانه‌اي كه وكالت تنظيم شده است مراجعه كنيد يا از طريق سايت اداره ثبت استعلام بگيريد.

• نحوه‌ پرداخت‌ها و واگذاري‌ها در قولنامه به صورت دقيق بايد ذكر شود. اگر خريدار قرار است چك ارائه كند، بايد مشخصات چك به صورت دقيق در قولنامه بيايد و اگر مداركي مانند اصل سند از سوي فروشنده بايد ارائه شود، عنوان آن‌ها در قولنامه بايد ثبت شود.

• در پايان تنظيم قولنامه بايد مهر و امضا بنگاه و همچنين امضا طرفين قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضا خود طرفين، هركدام از آن‌ها بايد دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نيز محل مربوطه در قولنامه را امضا كنند

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مطلب نحوه مطالبه اجاره معوقه به چه صورت است؟ را در مجله حقوقي مطالعه كنيد.

همچنين بخوانيد:

فرار از صحنه تصادف چه مجازاتي دارد؟

در دوران نامزدي مهريه به خانم تعلق مي‌گيرد؟

اگر اينترنتي سرمان كلاه رفت چه كنيم؟

پيشگيري از كلاهبرداري با رمز پويا

حمل خودرو با جرثقيل در حضور راننده قانوني است؟

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​

​

قولنامه داراي ضمانت اجرايي است و تخلف از آن منجر به پرداخت جريمه است.

​

يكي از رايج‌ترين قرادادها در امور ملكي قولنامه است كه در آن طرفين معامله نسبت به خريد يا فروش ملك به يكديگر متعهد مي‌شوند. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي تنظيم قولنامه و نكات مربوط به آن مي‌پردازيم.

چه نكاتي را بايد در تنظيم قولنامه در نظر گرفت؟

قولنامه از جمله قراردادهاي مهم الزام‌آور به شمار مي‌رود لازم است قبل و نيز حين تنظيم آن نكاتي را در نظر گرفت. از جمله اين نكات مهم تنظيم قولنامه مي‌توان به موارد زير اشاره كرد:

• خريدار ملك را خودش ببيند تا از مورد رهن و وثيقه نبودن آن اطمينان حاصل كند.
• به وسيله كد رهگيري از فروش يا معامله آن با شخص ديگري به طور كامل مطلع شود.
• قولنامه را بايد در سه نسخه تنظيم كرد و تا حد امكان از تنظيم قولنامه‌هاي دستي و بدون در نظر گرفتن شروط كافي پرهيز شود.
• در قولنامه‌اي كه در دفتر معاملات ملكي تنظيم مي‌شود بايد علاوه بر امضا فروشنده و خريدار مهر و امضا صاحب بنگاه و دو نفر به عنوان شاهد قولنامه را امضا كنند.

​

• قبل از هر چيز بايد مطمئن شد كه مشاور املاكي كه در آن قولنامه نوشته مي‌شود از اتحاديه مربوطه مجوز دارد يا خير؟ حال آنكه بهتر است حق بنگاه‌دار در متن قولنامه درج شود.
• مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذكر شده است تطبيق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود كه ملحقات ملك مانند آب و برق و پاركينگ در متن سند قيد شده باشد.
• مالي كه مورد معامله است چنانچه از طريق ارث به فروشنده رسيده است بايد گواهي انحصار وراثت و تسويه حساب ماليات بر ارث را مشاهده كند.

چه خواسته‌هايي براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟

مفاد قولنامه‌ها اغلب به صورتي پيش‌بيني مي‌شود كه طرفين معامله در تاريخ معيني در دفترخانه حاضر شده و معامله‌اي را بر اساس شرايط قولنامه انجام دهند. در صورتي‌كه هر يك از آن‌ها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداري كنند بايد مبلغي به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت شود. در صورتي‌كه در متن قولنامه درج شده باشد كه در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اينكه ملزم به اجراي قرارداد خواهد بود، مبلغي نيز مي‌بايست به عنوان وجه التزام به خريدار بپردازد اين توافق بر اساس ماده ۱۰ قانون مدني محترم است و در چنين صورتي الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعي ندارد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر حقوق و تكاليف مستاجر را مطالعه كنيد.

همچنين بخوانيد:

واريز اشتباه پول به حساب ديگري

پس گرفتن طلا بعد از طلاق چه شرايطي دارد؟

مطالبه مهريه در عقد موقت

در چه صورتي زن پس از طلاق از مرد ارث مي‌برد؟

طلبكار مي‌تواند حقوق بازنشستگي را توقيف كند؟

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​

​

در واقع قولنامه نوعي قرارداد اوليه‌ي في‌مابين شخص خريدار و طرف فروشنده است.

​

تنظيم قولنامه از مهمترين امور حقوقي در خريد خانه است. افراد زماني كه تصميم به خريد خانه مي‌گيرند بعد از انتخاب خانه مورد نظر خود به مشاور املاك مراجعه كرده و مشاور املاك به نوشتن قراردادي بين خريدار و فروشنده اقدام مي‌كند كه قولنامه نام دارد. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي نكات تنظيم قولنامه مي‌پردازيم.

جزئيات قولنامه

اولين موردي كه در قولنامه اهميت دارد مشخصات خريدار، فروشنده و ملكي است كه قرار است بر سر آن معامله صورت بگيرد. در قولنامه زمان آغاز و پايان معامله ذكر مي‌شود و نيز طرفين طبق توافقي كه بين خودشان مي‌كنند، حق براي فسخ معامله را در شرايط خاص در نظر مي‌گيرند. از موارد عدم تطابق اصل ملك ادعايي از سمت فروشنده با جزئيات ثبت شده در سند آن باعث مي‌شود كه خريدار داراي حق فسخ معامله باشد. همينطور زماني كه خريدار مبلغ مربوط به قرارداد را در زمان مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد. اصولا در قولنامه‌ها هزينه‌اي را تحت عنوان ضمانت اجرايي و يا خسارت در نظر مي‌گيرند كه در شرايط لازمه از طرف هر كدام از طرفين معامله، به ديگري پرداخت مي‌شود كه اصطلاحا به اين نوع هزينه وجه التزام مي‌گويند كه باعث مي‌شود طرفين به معامله پايبند شوند.

​

رعايت نكات مهم در هنگام تنظيم قولنامه

از موارد مهمي كه در هنگام خريد خانه در زمان نوشتن قولنامه طرفين خريدار و فروشنده بايد به آن توجه كنند، معتبر بودن بنگاه و يا مشاور املاكي است كه قولنامه در آنجا نوشته مي‌شود. از ديگر مسائلي كه هم خريدار و هم فروشنده بايد به آن دقت كنند، همزماني معامله است. مقصود از همزماني معامله آن است كه طرفين قرارداد قدم به قدم و همزمان تعهدات خود را اجرايي كنند. اصولا تا وقتي كه كار انتقال سند كاملا انجام نگرفته، خريدار نبايد تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همينطور وقتي كه فروشنده پول خود را كاملا نگرفته، نبايد بنام خريدار سند را منتقل كند. در مواقعي ملك مورد معامله ممكن است تحت مالكيت چند نفر باشد، در اين زمان تمام آن افراد بايد در معامله حضور داشته باشند و يا اينكه يك نفر به وكالتا از طرف همه‌ي آن‌ها در معامله حضور داشته باشد. طريقه پرداخت‌ها و واگذاري‌ها در قولنامه بايد دقيقا ذكر شود؛ در صورتيكه خريدار مي‌خواهد چك ارائه كند، بايد مشخصات چك به صورت دقيق در قولنامه بيايد و اگر مداركي مانند اصل سند از سوي فروشنده بايد ارائه شود، عنوان آن‌ها در قولنامه بايد ثبت شود تا بعدا در مسائل حقوقي با مشكل روبرو نشوند. در آخر تنظيم قولنامه بايد به مهر و امضا بنگاه و نيز امضاي طرفين قرارداد برسد. افزون بر امضاي خود طرفين، هريك از آن‌ها بايد دو نفر را تحت عنوان شاهد با خود به همراه داشته باشند و شاهدان نيز محل مربوطه در قولنامه را امضا كنند. بايد توجه داشته باشيد كه قولنامه در سه نسخه نوشته مي‌شود كه يك نسخه نزد خريدار، يك نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ي سوم نيز نزد مشاور املاك محفوظ باقي مي‌ماند.

براي آشنايي با نكات حقوقي بيشتر مزايا تنظيم وصيت نامه را مطالعه كنيد.

همچنين بخوانيد:

سوء پيشينه كيفري چگونه پاك مي‌شود؟

ممنوع‌ الخروج كردن مرد براي مهريه

تمكين در دوران عقد به چه صورت است؟

مرخصي در دوران كرونا به چه صورت است؟

با مجله حقوقي دلتا همراه باشيد

​