قرارداد اجاره

يكي از موضوعات مهمي كه در هنگام رهن و اجاره املاك وجود دارد، تنظيم قرارداد به شكل صحيح و استاندارد است.

براي انجام معامله و توافق صورت گرفته، طرفين بايد قراردادي با عنوان اجاره‌نامه براي ثبت و تاييد، امضاء نمايند تا در صورت بروز هرگونه مشكل بتوانند پيگيري‌هاي آتي را در چارچوب مشخص و قانون انجام دهند. در اين مطلب از مجله دلتا قصد داريم به موضوع اشتباهات رايج در قرارداد اجاره بپردازيم.

اشتباهات رايج در قرارداد اجاره

• مطالعه نكردن متن اجاره‌نامه

به دليل اين‌كه بسياري از متون قراداد داراي بندهاي مختلف است، طرفين در هنگام امضاي اجاره‌نامه، بدون مطالعه بندهاي قرارداد سعي مي‌كنند تا قرارداد را نهايي كنند. اين موضوع به عنوان يكي از مهم‌ترين اشتباهات در هنگام عقد قرارداد است. هر يك از بندهاي قرارداد داراي ارزش حقوقي است كه مي‌تواند در آينده مورد استفاده قرار بگيرد. عدم مطالعه اجاره‌نامه مي‌تواند تبعات زيادي را به دنبال داشته باشد، لذا بهتر است قبل از امضاي قرارداد متن را بند به بند مطالعه كنيد.

• عدم دريافت خدمات بيمه از صاحبخانه

مي‌دانيد كه در بحث رهن و اجاره، ممكن است حوادث طبيعي و غير طبيعي زيادي رخ دهد. لذا اگر خدمات بيمه‌اي را از صاحبخانه دريافت نكنيد، مالك هيچ‌گونه مسئوليتي در قبال حوادث رخ داده شده ندارد.

استفاده از خدمات بيمه مستاجران يك راه آسان و سريع براي تامين هزينه‌هاي رخ داده شده است. پس بهتر است در هنگام عقد قرارداد به اين موضوع توجه داشته باشيد.

• عدم شناخت حقوق مستاجر

مالكان مي‌توانند محدوديت‌هاي مختلفي را براي مستاجران تعيين نمايند كه اين موضوع آزار دهنده است. عدم شناخت حقوق مستاجر باعث مي‌شود تا در هنگام رهن و اجاره ملك نتوانيد به درستي از حق و حقوق خود دفاع كنيد، لذا بهتر است قبل از هر كاري در مورد شناخت حقوق مستاجر اطلاعات بيشتري كسب كنيد.

• تهيه ليست كمبودهاي آپارتمان

زماني‌كه قصد داريد تا يك ملك را رهن و اجاره كنيد، بهتر است قبل از هر كاري در مورد ليست كمبودهاي آن اطلاعات بيشتري كسب كنيد. زماني‌كه ملك را به درستي بررسي كنيد، مي‌توانيد نقايص آن را شناسايي كرده كه اين امر در آينده براي‌ شما سودمند است. چرا كه متحمل خسارت مالي نخواهيد شد. بررسي ملك باعث مي‌شود تا زماني‌كه ملك را به شكل سالم و كامل تحويل گرفتيد، در صورت تخليه بتوانيد تمام لوازم و وسايل را به شكل كامل تحويل دهيد.

• بررسي نكردن اطلاعات ملك و مالك

مستاجر در زمان رهن و اجاره يك ملك مسكوني بايد در مورد ملك و مالك اطلاعات خود را تكميل نمايند. اين كار باعث مي‌شود تا در هنگام انتقال به مكان جديد دغدغه‌اي از بابت اطلاعات ملك و مالك نداشته باشد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي مطلب چگونه در ۷۲ ساعت حكم تخليه بگيريم! را مطالعه كنيد.

فسخ قرارداد اجاره اشاره به زماني دارد كه مستأجر و موجر براي مدت معين با يكديگر بر سر اجاره‌ خانه‌اي توافق كرده باشند، اما به دلايل مختلف يكي از طرفين، خواهان فسخ قرارداد اجاره شود.

در اجاره‌نامه همه‌ جزييات قرارداد اعم از مشخصات ملك، مشخصات موجر و مستاجر، مبلغ اجاره، مدت اجاره و ساير جزييات و شروط طرفين آورده مي‌شود. فسخ قرارداد اجاره ممكن است به دو صورت فسخ قرارداد اجاره پيش از موعد يا قبل از تحويل اتفاق بيفتد. در اين مطلب از مجله دلتا به موضوع فسخ كردن قرارداد اجاره مي‌پردازيم.

موجر در چه صورتي حق فسخ قرارداد اجاره پيش از موعد را دارد؟

معمولا موجران براي خانه‌هايي كه اجاره مي‌دهند، شرايطي را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضيان اجاره اعلام مي‌كنند.

در صورتي‌كه مستاجر از ابتدا خود را واجد شرايط ذكر شده بداند. اما پس از عقد قرارداد معلوم شود كه شرايط را ندارد، موجر مي‌تواند فسخ قرارداد اجاره پيش از موعد را انجام دهد.

براي مثال اگر موجر شرط كند كه خانه‌اش را تنها به افراد متاهل اجاره مي‌دهد. شخصي خود را متاهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود كه مجرد بوده است، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

همچنين در صورتي‌كه بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستاجر صلاحيت اخلاقي ندارد. در اين شرايط نيز موجر مي‌تواند قرارداد اجاره را بر هم زند.

بر اساس قانون در صورتي‌كه مستاجر در پرداخت اجاره‌ خانه براي مدت ۳ ماه حق اجاره‌ خود را پرداخت نكند، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

آيا فسخ قرارداد اجاره قبل از تحويل گرفتن خانه امكان‌پذير است؟

پاسخ اين سوال مثبت است. معمولا فسخ قرارداد اجاره قبل از تحويل ساده‌تر از فسخ قرارداد پس از تحويل صورت مي‌گيرد.

بر اساس قانون در صورتي‌كه موجر شرايطي را براي خانه‌ خود در قرارداد ذكر كند و مستاجر پس از رويت خانه، با شرايط متفاوت از قرارداد روبرو شود، حق فسخ قرارداد اجاره با مستاجر خواهد بود.

اگر خانه‌ مورد نظر داراي عيب و نقص‌هايي بود كه نياز به تعمير داشت و موجر متعهد شده بود كه آن‌ها را در مهلت معين برطرف كند، در صورتي‌كه اين كار را انجام ندهد، مستاجر مي‌تواند فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد.

اگر موجر بخواهد در بازه زماني قبل از تحويل خانه قرارداد را فسخ كند، بايد تمامي خسارات ناشي از اين كار را به مستاجر پرداخت نمايد.

پيشنهاد مطالعه: براي آشنايي با نكات حقوقي آيا مي‌توان قولنامه را به عنوان سند معامله به حساب آورد؟ مطالعه كنيد.

اجاره يكي از رايج‌ترين و مهم‌ترين قراردادها در حوزه معاملات املاك است كه بين موجر و مستاجر منعقد مي‌شود.

در عقد اجاره قانون‌گذار براي اينكه حق و حقوق هر دو طرف رعايت شود قوانين و مقرراتي را تعيين كرده كه در صورت آگاهي موجر و مستاجر از اين قوانين از بسياري اختلافات جلوگيري مي‌‎شود. يكي از مواردي كه در بخش اجاره ملك مطرح است تمديد اجاره است. زماني كه مهلت قرارداد اجاره تمام مي‌شود دو حالت متصور است. مستاجر ملك را تخليه مي‎‌كند يا با موجر به توافق مي‎‌رسند مدت بيشتري در مورد اجاره بماند كه به آن تمديد اجاره‌نامه مي‌گويند. در اين نوشتار از مجله دلتا به بررسي تمديد كردن قرارداد اجاره مي‌پردازيم.

تمديد قرارداد اجاره 

تمديد اجاره در بنگاه املاك: بهترين و مطمئن‌ترين روش، تمديد كردن قرارداد اجاره در بنگاه معاملات ملكي است. وقتي كه تمديد اجاره، در بنگاه انجام شود، براي قرارداد جديد كه بين موجر و مستاجر دوباره منعقد مي‌شود مي‌توان كد رهگيري املاك دريافت كرد. تمديد اجاره در بنگاه به شيوه‌هاي زير انجام مي‌شود:

• تمديد اجاره در سامانه سراسري املاك كشور و دريافت كد رهگيري
• پشت‌نويسي اجاره‌نامه
• تنظيم اجاره‌نامه جديد يا متمم قرارداد اجاره

 تمديد شفاهي اجاره‌نامه: برخلاف تمديد اجاره در بنگاه مشاور املاك مي‌توان گفت نامناسب‌ترين روش تمديد، تمديد شفاهي و بياني بين مالك و مستاجر است؛ زيرا در صورت بروز اختلاف بين طرفين قرارداد، از نظر اثبات توافقاتي كه بين خود رد و بدل كرده‌اند دچار مشكل مي‎‌شوند.

تمديد اجاره بين طرفين قرارداد: اين روش كه در اصطلاح تمديد اجاره، به صورت دستي گفته مي‎‌شود در مواردي است كه مالك و مستاجر به جاي مراجعه به بنگاه املاك، تصميم مي‎‌گيرند به شكل دستي و پشت نويسي، قرارداد را تمديد كنند. فقط بايد شهود در پشت قولنامه ملك را امضا كنند و پشت‌نويسي به طور دقيق و صحيح انجام شود.

نكات قانوني تمديد اجاره ‌نامه ملك

• براي تمديد قرارداد، بايد شروط يا تغييراتي در آن صورت گيرد و كليه شرايط و تغييرات جديد به طور دقيق و با جزييات در اجاره‌نامه جديد درج شود.
• در زمان تمديد اجاره، افرادي به عنوان شاهد حضور داشته باشند قرارداد اجاره را امضا كنند. اين اقدام به اين دليل است كه اگر اختلاف و دعوايي بين موجر و مستاجر رخ داد، شهود در مراجع قانوني حاضر شوند و شهادت بدهند.
• افراد براي تنظيم قرارداد اجاره جديد يا تمديد آن از متن‎‌هاي آماده در اينترنت استفاده نكنند و اين كار را به مشاور املاك متخصص محول كنند تا با توجه به شرايط واقعي هر دو طرف قرارداد، يك قرارداد اجاره‌اي صحيح تنظيم كنند.
• دريافت كد رهگيري براي كليه معاملات ملكي چه خريد و فروش و چه اجاره ملك، مطابق قانون اجباري است. اين امر در زمان تمديد اجاره‌نامه بايد رعايت شود.
• بنگاه صرفا بايد هزينه كميسيون تمديد را دريافت كند و حق دريافت مبالغ بيشتري براي دريافت كد رهگيري و … را ندارد.
• هزينه‌هاي تمديد اجاره‌نامه توسط اتحاديه املاك به بنگاه‌هاي ملكي ابلاغ مي‌شود. بهتر است كه موجر و مستاجر از مبلغي كه اتحاديه براي بنگاه‌هاي معاملات ملكي تعيين مي‌كند آگاه باشند.
• قراردادهاي ملكي بايد فقط در بنگاه‌هاي داراي جواز كسب از اتحاديه املاك تنظيم و تمديد شوند تا از مشكلات بعدي پيشگيري شود. اين مجوز بايد در محدوده ديد همه افراد باشد.

پيشنهاد مطالعه : براي آشنايي بيشتر با نكات حقوقي در اين زمينه، با رعايت اين موارد، قرارداد اجاره را ختم به خير كنيد مطالعه كنيد.

قرارداد اجاره هميشه به خوبي و خوشي به پايان نمي‌رسد و گاهي پايان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است.

اجاره، قراردادي است كه طبق آن يك نفر (موجر) مال منقول يا غير منقول خود را به فرد ديگري (مستأجر) براي مدت معين و در ازاي دريافت اجاره بها (كرايه) واگذار مي‌كند. در اين نوشتار از مجله دلتا به موضوع نكات مهم در پايان قرارداد اجاره مي‌پردازيم.

خودداري موجر از پس دادن رهن

اگر بعد از پايان مدت اجاره موجر مبلغي را كه در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهكاري در پيش دارد؟

اين رهن تضميني است از سوي مستاجر به موجر براي ملك اجاره داده شده.

اين مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالك داده مي‌شود. مطابق قانون هر زماني‌كه مستاجر ‌ آن را درخواست ‌كند، حق دريافت مبلغ داده‌ شده را دارد.

اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر مي‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد.

در غير اين‌صورت قرارداد به‌طور توافقي بين موجر و مستاجر تمديد مي‌شود.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخيص ميزان خسارتي كه از طريق موجر به مستاجر به دليل تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانك مركزي است، نه از طريق تشخيص كارشناس.

يكي از قراردادهاي رايج و متداولي كه بين افراد وجود دارد، عقد رهن و اجاره است. با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغي از طرف مستاجر به موجر پرداخت مي‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن يا وديعه ناميده مي‌شود كه مستاجر به عنوان قرض الحسنه و تضمين اجاره ملك به مالك مي‌دهد و زماني كه مستاجر ملك را تخليه مي‎كند، مالك موظف است مبلغ وديعه را به مستاجر بازگرداند. اما گاهي پيش مي‌آيد كه موجر بنا به دلايلي، در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر تاخير مي‌كند و مستاجر با مشكلاتي مواجه مي‌شود. به همين دليل در مجله دلتا به بررسي خسارت تاخير در بازگرداندن مبلغ رهن پرداخته شده است.

الزام موجر به پرداخت وديعه

در مورد تخليه املاك مشكلاتي  وجود دارد كه متاسفانه در برخي موارد سبب تضييع حقوق مستاجر مي شود كه به دليل عدم توجه به مواردي هنگام تنظيم و امضاي قرار داد اجاره و تعيين نكردن ضمانت اجرايي قوي براي قرارداد روي مي دهد. زماني كه قرارداد اجاره تنظيم مي شود مدت و مبلغ ديعه و اجاره بها مشخص است و در پايان مدت اجاره موجر حق دارد درخواست تخليه را از مراجع قضايي پيگيري كند.

اگر مستاجر پس از پايان و انقضاي مدت اجاره ملك را تخليه كند اما موجر وديعه وي را بازنگرداند موضوعي است كه قانونگذار به صورت جدي به آن نپرداخته است.در اين خصوص راهكار اول اين است كه مستاجر در آن ملك به تصرف خود ادامه مي دهد و ملك را تخليه نمي كند و منتظر مي ماند تا موجر وديعه را پرداخت كند.

راهكار دوم هر چند آزاردهنده است اما با قانون تطابق بيشتري دارد.مستاجر بايد به مرجع قضايي و شوراي حل اختلاف مراجعه و اعلام كند كه آماده است ملك را تخليه كند و از دادگاه درخواست مي كند تا به جاي موجر ملك را تحويل گيرد و آن را پلمپ كند.

موجر كه پس از اين حكم به ملك مراجعه مي كند حق فك پلمپ ندارد و اگر به اين كار دست بزند مرتكب جرم شده است.در اين حالت موجر موظف است وديعه را بازگرداند و سپس مستاجر مي تواند به همان شعبه حل اختلاف مراجعه و وديعه را دريافت كند.

خسارت تاخير استرداد وديعه  به نرخ روز محاسبه مي شود؟

از تاريخي كه مستاجر وديعه را مطالبه مي كند ، حق دارد خسارت تاخير تاديه به ميزان نرخ تورم اعلام شده از سوي بانك مركزي را درخواست كند. بنابراين در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر بايد به اين موضوع دقت كند و ضمانت اجرايي براي خود قائل شود تا اگر در پايان مهلت اجاره ، به رغم درخواست دريافت وديعه ، موجر از استرداد وجه خودداري كرد ،مستاجر بتواند نسبت به استيفاي منعفت آن ملك اقدام كند .

از سوي ديگر مستاجر حق دارد به ازاي هر روز از تاخير استرداد ميلغ وديعه ، با يك مبلغ توافقي از موجر حق التزام  دريافت كند.

اگر مستاجر ملك را تخليه نكند، چه اتفاقي مي افتد ؟

مستاجري كه در پي استيفاي منفعت است و بدون اجازه موجر از ملك استفاده مي كند در اين حالت اجرت المثل به موجر تعلق مي گيرد.به اين معنا كه از تاريخ انقضاي قرارداد اجاره  موجرمي تواند درخواست اجرت المثل كند.در برخي موارد اجرت المثل به قيمت روز محاسبه مي شود و به مستاجر ضرر زيادي وارد مي شود.

مطالب بشتر در مجله حقوقي دلتا....

مطلب پيشنهادي : براي آشنايي بيشتر با قوانين و مقررات قرارداد اجاره “اجاره نامه و موارد حائز اهميت حقوقي” را مطالعه كنيد.